Цены на готовое жилье в I квартале 2026 года выросли на 10,4%, новостройки подорожали на 2%, сообщают «Известия»

Разворот спроса в сторону вторичного рынка происходит на фоне сжатия предложения и ужесточения условий на первичном рынке. 11 августа сообщалось, что доля доступных новостроек в Москве сократилась до исторического минимума. 14 августа «Коммерсантъ» писал, что совокупная площадь новых строек жилья в Москве сократилась более чем на четверть в первом полугодии 2026 года.

Параллельно ужесточается ипотечный фильтр: 18 августа «Известия» сообщали, что банки отказывают в выдаче ипотеки россиянам с долговой нагрузкой выше 80% от дохода.

Разница в темпах заметная: готовое жилье в первом квартале 2026 года подорожало на 10,4% к четвертому кварталу 2025 года, новостройки — на 2%. По оценке аналитиков «Этажей», которую приводят «Известия», темпы роста цен на вторичное жилье оказались в 5 раз выше, чем на первичное.

Спрос движется в противоположных направлениях: на первичном рынке он снизился на 17% по сравнению с июлем прошлого года, на вторичном — вырос на 45%. Это сочетается с сокращением запуска новых проектов в Москве: если предложение новостроек сжимается, а покупатель уходит на вторичный рынок, ценовой разрыв между сегментами может продолжить меняться.

Опережающий рост цен на готовое жилье при переток спроса со «первички» на «вторичку» — типичная картина при смягчении денежно-кредитных условий. Когда рыночная ипотека дешевеет, преимущество субсидируемых программ, которые действуют в основном на первичном рынке, снижается, и часть покупателей возвращается к готовому жилью: там нет строительных рисков и ожидания сдачи объекта.

Для застройщиков такое смещение спроса означает давление на темпы продаж и, как следствие, на решения о запуске новых проектов. Сокращение новых строек, в свою очередь, через несколько лет может ограничить предложение на первичном рынке — это отложенный эффект нынешнего охлаждения.

Ключевые индикаторы ближайших месяцев: решения Банка России по ключевой ставке и реакция ставок по рыночной ипотеке — именно они определяют, продолжится ли переток спроса на вторичный рынок. Также стоит смотреть на динамику выдач ипотеки в разбивке по сегментам и на долю отказов заемщикам с высокой долговой нагрузкой.

Со стороны предложения важны темпы запуска новых проектов застройщиками: если сокращение строек продолжится, это будет аргументом в пользу сохранения дисбаланса между сегментами. Развилка — сумеет ли первичный рынок вернуть покупателя за счет скидок и рассрочек, или разрыв в динамике цен между готовым жильем и новостройками сохранится.