Коммуналки возвращаются: как меняется вторичный рынок эконом-жилья

Почему коммунальные квартиры снова в поле зрения

Коммуналки — это большие квартиры, разделенные на комнаты, в которых живут разные семьи. Каждая семья занимает свою комнату, а кухня, ванная и туалет — общие для всех жильцов.

Возвращение интереса к таким квартирам сегодня объясняется в первую очередь высокой ключевой ставкой (16,5%), которая напрямую разогнала проценты по ипотеке (до 22%) и сделала покупку стандартной квартиры для многих семей недоступной. Как мы писали ранее, программы с господдержкой ограничены лимитами, введенными еще в 2018 году, и сейчас покрывают лишь 50% стоимости жилья.

На вторичном рынке сегодня средняя двухкомнатная квартира в Москве стоит чуть более 21 млн руб. По подсчетам «Аргумент Медиа», при текущей ключевой ставке платеж по ипотеке на 30 лет на такую сумму превышает 150–180 тыс. руб., а общая переплата по кредиту может выйти больше самой стоимости квартиры. В итоге покупка «двушки» на вторичке превращается в неподъемную финансовую нагрузку.

На этом фоне коммунальные квартиры оказываются более бюджетными и ликвидным вариантом. Например, в Санкт-Петербурге доля тех, кто рассматривает коммуналки как вариант покупок в сегменте жилья-эконом, достигает 10%. Хотя сам рынок коммуналок сократился в два-три раза за последние 20–30 лет. Именно дефицит доступных альтернатив делает их вновь заметными в общей структуре спроса.

Кто покупает и на каких условиях

По мнению экспертов, рост интереса к коммуналкам начался еще с конца 2022 - начала 2023 годов. Хотя среди покупателей коммуналок часто встречаются молодые семьи и те, кто ищет стартовое жилье, их конечная цель редко связана с долгосрочным проживанием. В 70-80% случаев коммуналки приобретают с целью последующей сдачи в аренду либо с расчетом на выкуп всех комнат и перепродажу. 

Спрос порождает не только предложение, но и рост цен. В 64 из 70 крупнейших городов РФ стоимость комнаты в коммунальной квартире выросла за год на в среднем 9,7%. А в Москве средняя цена комнаты в коммуналке уже превысила отметку в 4,6 млн рублей, и за год подорожание составило 17,5%. Однако это все равно меньше стоимости полноценной двушки на вторичном рынке (только с апреля по сентябрь 2025 года средняя цена квадратного метра выросла на около 6%).

Риски и точки внимания

Но даже на фоне растущего интереса к коммунальным квартирам рынок полон серьезных рисков, и многие из них напрямую связаны с тем, что коммуналки относятся ко вторичному жилью. А именно вторичка сегодня — один из самых проблемных сегментов. Только за первую половину 2025 года в России было зарегистрировано более 5 тыс. случаев мошенничества с недвижимостью, и это лишь официальные данные. Эксперты отмечают, что число попыток обмана куда выше: не все случаи доходят до суда или фиксируются правоохранителями.