Осень офисной недвижимости

Пустеющие бизнес-центры  становятся проблемой не только для их владельцев

Во всем мире офисная недвижимость испытывает сложности. 

Первым значимым ударом стала пандемия, во время которой выяснилось, что человечество технически готово к тому, чтобы многие виды работ, которые раньше выполнялись из офиса — делать из дома. 

Попытки некоторых компаний вернуть людей обратно в офисы есть, но очевидно, что это больше не мейнстрим. 

Второй удар, который еще не нанесен в полной мере, а происходит на наших глазах прямо сейчас — это развитие технологий ИИ. 

Офисные сотрудники станут попросту не нужны (оценки в процентах и абсолютных цифрах колеблются, если мы станем опираться на обзор МакКинзи, то к 2035 году около 11 миллионов американских работников (примерно 7% рабочей силы США) могут быть вынуждены сменить профессию.

Сейчас процесс опустынивания офисов в США идет настолько заметно, что об этом уже пишут ведущие деловые издания. В первую очередь теряют арендаторов старые здания (построенные более 20-30 лет назад), неудобно расположенные. 

Это становится проблемой не только для собственника, который должен пустующее здание обслуживать, но и для мелкого бизнеса вокруг (столовые, кофейни, фитнесы, магазины, химчистки и прочее). 

Это становится проблемой для инвесторов, которые вложились в ценные бумаги, обеспеченные арендой. 

Исследовательский центр Brookings в опубликованном в марте 2025 года исследовании разбирал, как американские города пытаются приспособить устаревшие офисные здания к новым потребностям.  

Что делать с пространствами, для которых прежняя функция больше не работает?

Очевидно, искать «новые смыслы», то есть новое применение. 

Какое — вопрос открытый. 

В Москве тоже спад на рынке офисной недвижимости

В Москве угроза нависла уже даже не над самыми «неликвидными» старыми и плохо расположенными офисами. 

Вопрос с поиском крупных арендаторов и покупателей стоит уже перед премиальными застройщиками с красивыми, экологичными и топовыми архитектурными проектами. 

По мнению Елены Малиновской — директора по аренде управления недвижимости инвестиционной компании Millhouse, которая еще год назад сохраняла оптимизм — теперь стоит задать общий вопрос: кто и на каких условиях будет занимать все эти премиальные квадратные метры?

Вероятно,  девелоперам придется как минимум нарезать площади меньшими площадями, это в случае если вообще все, что заявлено — будет достроено к 2030-му году. 

По данным CORE.XP, в первом полугодии 2026 года в столице ввели 648 тыс. кв. м офисных площадей — рекордный объем с 2014 года. При этом совокупный объем новых сделок аренды и купли-продажи составил 541 тыс. кв. м, что на 19% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Сделки аренды сократились на 21%, до 343 тыс. кв. м, а купли-продажи — на 15%, до 198 тыс. кв. м.

Доля свободных офисных площадей достигла 7%. Аналитики также отмечают, что увеличение предложения дает арендаторам больше возможностей для выбора и переговорных преимуществ.

Цифры говорят о важном расхождении: новые площади выходят на рынок в тот момент, когда активность арендаторов и покупателей снижается.

«Чудес не бывает, спрос рождает предложение, а не наоборот. Нет никаких экономических предпосылок, что спрос вырастет до заявленного предложения».

В этой формулировке, пожалуй, и заключается главная интрига ближайших лет.

Девелопер может построить красивый бизнес-центр, организовать эффектное лобби, продумать общественные пространства и придумать убедительную историю для покупателей. Но все это не гарантирует, что компании захотят арендовать помещения именно здесь, именно сейчас и именно по той цене, которая заложена в финансовую модель проекта.

Особенно интересно, что последствия могут выходить далеко за пределы рынка недвижимости. Например, в Москве программа мест приложения труда (МПТ) связана с созданием рабочих мест и развитием городской инфраструктуры. 

Если коммерческие проекты не достигают первоначальных целей, возникает вопрос, насколько устойчивыми окажутся связанные с ними планы развития территорий?

Так какие варианты использования пустующих офисов?

Жизнь уже подсказывает варианты решения проблемы. 

На месте рынка автозапчастей в Петербурге в свое время появился 3-этажный ТЦ с тем же профилем. А по мере развития интернет-торговли он начал пустеть и около двух лет назад на нем появилась огромная, видимая с улицы вывеска «Настольный теннис». Оказалось, что часть третьего этажа занял спортивный клуб, который помимо тренировок и сборов в каникулы проводит еще и еженедельные турниры для любителей. 

Какова экономическая эффективность этого предприятия нам оценить сложно, но социальная роль — очевидна.

Популяризация и доступность спортивной инфраструктуры, спортивный энтертеймент и немного торговли.

Похожие процессы наблюдаются в опустевших аналоговых АТС — туда заходят разные арендаторы, в том числе и спортивные клубы. 

В международной практике для этого используют понятие «adaptive reuse» — адаптивное повторное использование зданий. 

Оно появилось в начале 1970-х годов (первое письменное упоминание в словарях зафиксировано в 1973 году).

Но как архитектурный процесс адаптивное использование существовало всегда. В древности и средневековье здания перестраивали из соображений экономии, нехватки материалов или смены власти.

В качестве примера можно привести Римский Пантеон (языческий храм, ставший христианской церковью) или античные базилики, переделанные под суды и храмы.

Сам термин «adaptive reuse» сформировался на Западе на фоне глубокого кризиса модернизма. В этот период доминировала концепция tabula rasa — снос старых кварталов ради строительства  нового (почти как в нынешней Москве). В ответ на это возникло мощное градозащитное и экологическое движение (в Москве оно есть, но мощным его не назовешь).

В интернете можно встретить мнение, что триггером для переосмысления развития старого фонда (а не его сноса) послужил Мировой энергетический кризис 1973 года (который заставил экономить ресурсы), а активисты (например, Джейн Джекобс) начали защищать историческую городскую среду. Но в нынешних реалиях известно, что стоимость редевелопмента составляет примерно втрое дороже. В этом смысле показательна история со сносом здания Электрозавода в Москве. 

Общество требует сохранить памятник, но стоимость его переделки будет составлять 3 цены от сноса и постройки нового проекта. 

Один из примеров той эпохи реновация старой ратуши в Бостоне (Boston’s Old City Hall) в 1969–1972 годах, которую превратили в успешный офисно-торговый комплекс вместо сноса. Вероятно сейчас нужно будет придумывать что-то новое. 

Одна из идей — превращать офисы в жилье. 

Исследователи  изучают эту возможность на примере Швеции.  В августе 2026 года в журнале «Building and Environment», авторы рассматривают климатические последствия переоборудования офисного здания в жилье на примере Швеции. Там показано, что адаптация существующего здания может давать существенные преимущества по сравнению с новым строительством, хотя результат зависит от конкретного объекта и объема реконструкции.

Это особенно важно в ситуации, когда одновременно существуют недозагруженные офисные площади и потребность в других типах недвижимости.

Разумеется, не всякий бизнес-центр можно превратить в жилой дом, не всякий торговый центр — в спортивный комплекс, и не всякая старая АТС подходит для занятий настольным теннисом. Но сам принцип заслуживает внимания: иногда экономически разумнее найти новую функцию для существующего здания, чем продолжать поддерживать старую модель или строить еще один объект в надежде на будущий спрос.

Время арендаторов

Что из всего этого следует для тех, кто прямо сейчас ищет помещение для бизнеса?

Во-первых, не стоит автоматически считать, что коммерческая недвижимость будет дорожать бесконечно и при любых обстоятельствах. 

Во-вторых, необходимо внимательнее смотреть не только на цену за квадратный метр, но и на качество здания, транспортную доступность, окружение и реальный поток потенциальных клиентов.

В-третьих, если вы давно мечтали открыть собственный клуб, студию, мастерскую, образовательное пространство или какой-нибудь совершенно необычный бизнес, возможно, сейчас самое время изучить предложения на рынке и поторговаться.

Правда, с оговоркой: снижение спроса не означает, что абсолютно все собственники готовы уступать. По данным CORE.XP, средняя ставка аренды офисов с готовой отделкой в Москве в первом полугодии 2026 года все еще составляла 41 тыс. рублей за квадратный метр в год, а ставки продолжали расти, хотя темпы роста замедлились. Поэтому речь скорее о появлении дополнительных возможностей для переговоров, чем о гарантированном обвале цен.

Но главное даже не в скидках.

На мой взгляд, ближайшие годы станут проверкой для девелоперов на способность мыслить не только квадратными метрами, но и функциями. Что нужно городу? Какие виды бизнеса действительно готовы платить за пространство? Можно ли приспособить здание к меняющемуся спросу, а не пытаться любой ценой продать первоначальную концепцию?

Недвижимость всегда казалась чем-то очень материальным и надежным. Вот здание, вот стены, вот этажи — никуда не денутся. Но экономическая ценность этих стен зависит от того, что происходит за ними и вокруг них.

И если офис больше не нужен прежнему количеству клерков, это еще не означает, что он никому не нужен.

Возможно, ему просто пора найти себя заново.

А если на следующем этаже откроется клуб настольного тенниса, я бы не спешила считать это поражением девелопера. В конце концов, иногда лучший способ спасти квадратные метры — перестать требовать от них быть тем, чем они больше не могут быть.