ИИ-конспект
Государственный стимул, который уперся в потолок
Льготная семейная ипотека под 6% — один из последних инструментов поддержки жилищного рынка в России. По данным Минфина, с момента запуска программы (2018 год) семейной ипотекой воспользовались более 1,5 млн семей. Государство субсидирует банкам разницу по процентам, фактически компенсируя гражданам рост стоимости кредитных ресурсов.
Для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей лимит составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн. В 2018 году этот лимит позволял полностью покрыть среднюю двушку в Москве за ~10 млн. руб. Однако цены растут, а лимит все тот же.
Лимит и реальность: две разные экономики
За последние два-три года рынок жилья в России пережил заметный рост цен. Сейчас средняя двушка в Москве стоит ~37 млн. руб. Лимит в 12 млн руб. по ипотеке позволяет покрыть всего 40% стоимости квартиры. Типовая двухкомнатная квартира в Казани сейчас стоит около 14 млн руб. Кредитный лимит в 6 млн руб. сможет покрыть всего 50% стоимости жилья. То же самое и в Калининграде: двушка стоит примерно 12 млн. руб, лимит покрывает около 60% стоимости. Такая ситуация наблюдается повсеместно в разных частях страны с разбросом 10-20%.
Для семей, претендующих на льготный кредит, это означает простую арифметику. Учитывая, что двухкомнатная квартира в Казани стоит 14 млн руб. Первоначальный взнос по программе — 20%, около 3 млн руб. Еще 6 млн руб. покрывает семейная ипотека, а оставшиеся 5 млн руб. нужно брать по рыночной ставке.
По подсчетам «Аргумент Медиа», если половина кредита обслуживается по ставке 6%, а остальная часть — по 17%, эффективная ставка по всему долгу вырастает до 11–12%. Для многих заемщиков это делает ипотеку предельно близкой к стандартным рыночным условиям.
В результате семьи, особенно с одним ребёнком и средней зарплатой, просто отказываются от покупки, предпочитая подождать. Получается, что льготная ипотека, которая должна была обеспечить доступность жилья в новостройках для россиян, фактически потеряла свою эффективность.
Сдерживающий фактор для рынка и демографии
Семейная ипотека, которая задумывалась как инструмент поддержки молодых семей, сейчас заставляет россиян тщательно взвесить все за и против, перед тем как оформить кредит. По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, именно порог льготного кредита сегодня является ключевым фактором, определяющим темпы выдачи семейных ипотек.
«Сейчас пороговая величина для всех городов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, равняется 6 млн руб. Однако реальность такова, что в большинстве крупных городов стоимость даже стандартной двухкомнатной квартиры уже превысила этот лимит. Когда льготные условия распространяются только на часть стоимости жилья — например, на 6 из 10 млн. руб. — это не стимулирует, а наоборот, тормозит принятие решения о покупке. Действующий лимит должен быть пересмотрен в сторону большей дифференциации».
По его словам, корректировка лимита позволила бы сделать программу более адресной и увязать её не только с поддержкой конкретных категорий семей, но и с выполнением демографических целей. Ведь именно улучшение жилищных условий напрямую связано с рождаемостью и миграционной устойчивостью регионов.
Может наступило время поднять планку?
Если в 2018 году кредитный лимит по семейной ипотеке позволял полностью покрыть стоимость средней квартиры, то сегодня, он покрывает в среднем лишь половину. Экономическая реальность кардинально изменилась.
Семьи теперь вынуждены либо соглашаться на значительную переплату, либо ограничивать свои жилищные потребности покупкой однокомнатных квартир. Однако именно наличие достаточной жилплощади является ключевым фактором при принятии решения о рождении как первого, так и второго ребенка. В этой ситуации сложно всерьез рассматривать увеличение семьи в условиях тесной однушки, что создает прямой демографический барьер.
