إعادة التفاوض على القروض العقارية: لماذا يطالب الروس البنوك بمراجعة شروط الائتمان بشكل جماعي

تزايد الطلبات: مؤشر رئيسي على الضغوط

في خريف عام 2025، يُظهر سوق الرهن العقاري الروسي اتجاهاً ثابتاً: يتوجه المزيد من المقترضين إلى البنوك طالبين تعديل شروط القروض الممنوحة لهم بالفعل. فمن يناير إلى سبتمبر، قام سكان المقاطعة الفيدرالية المركزية بتقديم 37.9 ألف طلب لإعادة هيكلة قروض الرهن العقاري — وهو ما يمثل زيادة بمقدار 1.6 مرة مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024.

إعادة الهيكلة هي إجراء يقوم فيه البنك بإدخال تعديلات على شروط عقد القرض القائم، بهدف تخفيف العبء المالي على المقترض. وعادة ما يحدث ذلك عندما يواجه الشخص صعوبات مؤقتة: انخفاض في الدخل، أو فقدان الوظيفة، أو ظهور نفقات غير متوقعة. والهدف الأساسي هو جعل خدمة الدين في متناول المقترض.

تتيح إعادة الهيكلة ما يلي:

• خفض القسط الشهري؛
• تمديد مدة القرض؛
• الحصول على مهلة مؤقتة؛
• نقل جزء من عبء الديون إلى فترات مستقبلية.

تستحوذ موسكو ومنطقة موسكو على 57% من إجمالي الطلبات، بواقع 21.6 ألف طلب، ما يعكس تركّز العبء الائتماني في أكبر منطقة بالبلاد. وخلال الفترة ذاتها، وافقت البنوك على 11.6 ألف طلب بقيمة إجمالية بلغت 56.8 مليار روبل، أي ما يقارب ضعف مؤشر العام الماضي.

وفي الوقت نفسه، ترتفع نسبة القروض المتعثرة. وبحسب تقديرات الجهة الرقابية، بلغت المديونية العقارية المتأخرة 0.81% بحلول أغسطس 2025 (وهو أعلى مستوى خلال السنوات الخمس الماضية). وبالنظر إلى أن الحجم الإجمالي لجميع القروض العقارية الممنوحة والسارية في البلاد قد بلغ بالفعل 22.6 تريليون روبل، فإن هذه التغيرات تشكّل إشارة ملحوظة على إعادة هيكلة منهجية للسوق.

ضغط أسعار الفائدة: لماذا أصبح التمويل العقاري عبئاً لا يُطاق

بدأ السوق يشهد تأثيراً مؤجلاً من نهاية عام 2024، عندما كان سعر الفائدة الرئيسي عند مستوى 21%. في ذلك الوقت، كان التمويل العقاري السوقي يتراوح فعلياً بين 27-30%، ما جعل القروض التقليدية بعيدة المنال تقريباً. ولتجنب خسارة المبيعات، أطلق المطورون العقاريون بالتعاون مع البنوك برامج تقسيط واسعة النطاق (تمويل عقاري مدعوم من المطور). كان البنك يمنح القرض بسعر فائدة منخفض للغاية (0.01% أو 0.1% أو 1%). وكان المطور نفسه يعوّض البنك عن الفارق بين هذا السعر التفضيلي والسعر السوقي الفعلي، من خلال دفع عمولة (خصم) للبنك. والنقطة الجوهرية هي أن السعر التفضيلي كان ساري المفعول لفترة محدودة فقط، ثم تدخل الشروط السوقية حيز التنفيذ. كان الناس يُستقطبون بوعد أن السعر سينخفض خلال تلك الفترة إلى مستوى مريح، لكن ذلك لم يتحقق. بحلول خريف 2025، انخفض سعر الفائدة الرئيسي فعلاً، لكن إلى 16.5%، وهو ما يساعد المقترضين بشكل ملموس، لكنه لا يزال مرتفعاً جداً لخفض تكلفة التمويل العقاري بشكل حاد. ونتيجة لذلك، تظل الأسعار السوقية مرتفعة، ويجد المقترضون الذين تنتهي فترة الأقساط التفضيلية لديهم أنفسهم فجأة أمام التكلفة الحقيقية للقرض.

بالنسبة لمن حصلوا على تقسيط "بفائدة 0.01%" قبل عام، بدأت تصلهم الآن أقساط محسوبة على أساس أسعار فائدة تتراوح بين 27-30%. وتشكّل هذه الفئة من المقترضين تحديداً جزءاً كبيراً من الطلبات الجديدة لإعادة الهيكلة. وفي ظل تزايد نفقات الأسر والضغوط التضخمية، يتحول القسط العقاري إلى المخاطر الرئيسية على الميزانية.

لماذا توافق البنوك على إعادة الهيكلة

أولاً، تتيح إعادة الهيكلة الحفاظ على القرض ضمن فئة القروض المنتظمة. وهذا أمر بالغ الأهمية بالنسبة للبنك: فالقرض الذي يفي فيه العميل بالتزاماته ولو جزئياً أفضل من التخلف الرسمي عن السداد، الذي يتطلب فوراً تكوين مخصصات وينعكس سلباً على المؤشرات المالية.

ثانياً، تكلفة التأخر في السداد بالنسبة للبنوك أعلى من تكلفة التأجيل. فالرهن العقاري منتج طويل الأجل، وتحويل حتى نسبة ضئيلة من المحفظة إلى فئة القروض المتعثرة يخلق ضغطاً حاداً على رأس المال. وتوفر إعادة الهيكلة إمكانية "توزيع" المخاطر على فترة أطول، دون تثبيت الخسائر في الوقت الراهن.

ثالثاً، تدرك البنوك جيداً ملامح المقترضين الحاليين. فجزء كبير ممن يطلبون تعديل الشروط هم من المسددين الملتزمين الذين وقعوا تحت ضغط أسعار الفائدة. وقدرتهم على السداد على المدى الطويل لا تزال قائمة، لكن العبء في اللحظة الراهنة أصبح مرتفعاً للغاية. والتعامل مع هؤلاء العملاء أكثر جدوى اقتصادياً من دفع الوضع نحو التخلف عن السداد.

يُعد سوق الإقراض العقاري أحد الأسواق الرئيسية للقطاع المصرفي. والحفاظ على استقراره مهمة استراتيجية. لذلك تمثل إعادة الهيكلة أداة لتثبيت المحفظة، مما يتيح للبنوك المرور بفترة التقلبات الحادة في أسعار الفائدة دون قفزات مفاجئة في معدلات التأخر. ولهذا السبب تحديداً، تستجيب البنوك في عام 2025 بسهولة لطلبات إعادة النظر في جداول السداد، وتمدد آجال القروض، وتقدم أشكالاً مرنة من التأجيل: ففي ظروف تتعرض فيها القدرة الشرائية للسكان للضغط، لم تعد إعادة الهيكلة مجرد أداة لمساعدة المقترضين، بل آلية لتقليل المخاطر المنهجية للسوق بأكمله.

إعادة الهيكلة كاستراتيجية للبقاء

بالنسبة للكثير من المقترضين، لم يعد تعديل شروط القرض فرصة للتحسين، بل أداة لتجنب التخلف عن السداد. والبنوك من جانبها تبدي تجاوباً كبيراً، ليس من باب الولاء بقدر ما هو حرص على الحفاظ على جودة المحفظة وتفادي موجة من حالات التأخر في السداد.

يُعد تزايد طلبات تعديل شروط القروض العقارية أحد أكثر المؤشرات حساسية للوضع الاقتصادي الراهن. فالرهن العقاري، الذي كان يُعتبر حتى وقت قريب أداة مالية مستقرة، يتحول إلى موضوع تفاوض بين المقترضين والبنوك.

في العامين المقبلين، ستحدد مرونة المقرضين وحذر المقترضين والسياسة المتوازنة للجهات التنظيمية مستقبل الرهن العقاري الروسي - وقدرته على تجاوز فترة الاضطرابات الشديدة دون خسائر منهجية.