Ипотека на переговорах: почему россияне массово просят банки пересмотреть условия кредитов

Рост обращений: ключевой индикатор напряжения

Осенью 2025 года российский ипотечный рынок демонстрирует устойчивую тенденцию: все больше заемщиков обращаются в банки с просьбой изменить условия уже выданных кредитов. С января по сентябрь жители ЦФО направили 37,9 тыс. заявок на реструктуризацию ипотечных займов — это в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период 2024 года.

Реструктуризация — это процедура, при которой банк вносит изменения в условия действующего кредитного договора, чтобы снизить финансовую нагрузку на заемщика. Обычно, когда у человека временные трудности: упал доход, потерялась работа, появились неожиданные расходы. Главная задача — сделать обслуживание долга посильным.

Реструктуризации позволяют:

— снизить ежемесячный платеж;

— увеличить срок кредита;

— получить временную отсрочку;

— перевести часть долговой нагрузки на будущие периоды.

На Москву и Подмосковье приходится 57% всех обращений — 21,6 тыс. заявок, что отражает концентрацию кредитной нагрузки в крупнейшем регионе страны. А за этот же период банки одобрили 11,6 тыс. заявок на общую сумму 56,8 млрд рублей, что почти вдвое превышает прошлогодний показатель.

Одновременно растет и доля проблемных кредитов. По оценкам регулятора, к августу 2025 года просроченная ипотечная задолженность достигла 0,81% (максимум за последние пять лет). При том что общий объем всех выданных и действующих ипотечных кредитов в стране уже достиг 22,6 трлн руб., такие изменения становятся заметным сигналом системной перестройки рынка.

Давление ставок: почему ипотека становится непосильной

На рынке начинает проявляться отложенный эффект конца 2024 года, когда ключевая ставка находилась на уровне 21%. В то время рыночная ипотека фактически уходила в диапазон 27–30%, делая классические кредиты практически недоступными. Чтобы не потерять продажи, застройщики совместно с банками массово ввели программы рассрочек (субсидированная ипотека от застройщика). Банк выдавал кредит по сверхнизкой ставке (0,01%, 0,1% или 1%). Разницу между этой льготной ставкой и реальной рыночной ставкой банку компенсировал сам застройщик, выплачивая банку комиссию (дисконт). А главный нюанс – льготная ставка действовала лишь ограниченный период, а затем вступали рыночные условия. Людей заманивали тем, что за период ставка опустится до комфортного уровня, но не сложилось. К осени 2025 года ключевая ставка действительно опустилась, но до 16,5%, что существенно помогает заемщикам, но все еще слишком высоко, чтобы резко удешевить ипотеку. В результате рыночные ставки остаются высокими, и заемщики, у которых истекает год льготных платежей, внезапно сталкиваются с реальной стоимостью кредита.

Для тех, кто взял рассрочку «под 0,01%» год назад, сейчас начинают приходить платежи, рассчитанные исходя из ставок 27–30%. И именно эта категория заемщиков составляет значительную часть новых обращений на реструктуризации. На фоне растущих расходов семей и инфляционного давления ипотечный платеж превращается в главный риск бюджета.