公共公寓卷土重来:经济型二手房市场如何变化

为何公共公寓再次受到关注

公共公寓是指将大型公寓分隔成多个房间,由不同家庭居住的住房形式。每个家庭占用自己的房间,而厨房、浴室和卫生间则由所有住户共用。

如今人们对这类公寓重新产生兴趣,首要原因是高企的基准利率(16.5%),这直接推高了抵押贷款利率(至22%),使许多家庭无力购买标准公寓。正如我们此前报道的那样,政府补贴项目受到 额度限制,这些限制早在2018年就已实施,目前仅能覆盖房价的50%。

在二手房市场上,目前莫斯科一套两居室公寓的平均价格略高于2100万卢布。据Argument Media测算,按当前基准利率计算,这笔金额的30年期抵押贷款月供超过15万至18万卢布,而贷款总利息可能超过房屋本身的价格。最终,在二手市场购买两居室成为难以承受的财务负担。

在此背景下,公共公寓成为更经济实惠且流动性更强的选择。例如,在圣彼得堡,将公共公寓作为经济型住房购买选项的人群比例达到10%。 尽管公用公寓市场本身在过去20-30年间已经萎缩了两到三倍。正是由于缺乏可负担的替代选择,使得这类房源在整体需求结构中再次变得显眼。

谁在买、以什么条件买

专家认为,公用公寓需求的增长始于2022年底至2023年初。尽管公用公寓的买家中经常出现年轻家庭和寻找入门住房的人群,但他们的最终目的很少与长期居住相关。在 70-80% 的情况下,购买公用公寓是为了后续出租,或者打算收购所有房间后转售。 

需求不仅催生供应,也推动价格上涨。在俄罗斯联邦70个最大城市中的64个,公用公寓房间的价格一年内平均上涨了 9.7%。而在莫斯科,公用公寓房间的平均价格已经突破460万卢布,一年内涨幅达17.5%。不过这仍然低于二手市场上完整两居室的价格(仅2025年4月至9月期间,每平方米平均价格就上涨了约6%)。

风险与关注要点

尽管公共公寓的市场关注度不断上升,但这一市场仍充满严重风险,其中许多风险直接源于公共公寓属于二手房范畴。而二手房市场正是当前问题最多的板块之一。仅2025年上半年,俄罗斯登记的房地产诈骗案件就超过5000起,而这还只是官方数据。专家指出,实际诈骗企图的数量要高得多:并非所有案件都会进入司法程序或被执法部门记录在案。

公共公寓因其自身结构而使问题更加复杂:

• 房产往往有多个产权人,
• 产权登记时间各不相同,
• 有人拥有份额,有人拥有房间,
• 有时存在"悬而未决"的未办理继承手续的继承人,
• 公共区域(厨房、走廊、卫生间)在法律上属于共同使用。

所有这些都使得房产核查变得复杂,并使交易潜藏风险。买家可能会面临这样的情况:一个月后突然冒出新的继承人,邻居对份额出售的合法性提出异议,或者某个房间突然被查封或限制登记。

结果可能出现所谓的"多利纳效应",买家既失去房产又损失钱财。如今这类事件已不再罕见。最近的一个案例在媒体上引起广泛讨论:一位退休老人以850万卢布出售了自己的公寓,并向买家解释说她打算搬到澳大利亚与儿子同住。但几天后,她提起诉讼,声称自己被误导,称自己是诈骗受害者。在这种情况下,买家自动面临既失去房产又损失全部交易款项的威胁。

买家经常忽视的另一个风险是,大部分公共公寓位于 1950-1960年代建造的房屋中,这些房屋的建造时间远早于现代标准。这些都是老旧破损的房产,随时可能被纳入拆迁安置计划或需要大修,最坏的情况是直接被认定为危房。

这对买家和市场意味着什么

公共公寓的回归并非市场的适应性调整,而是其系统性危机的警示信号——所谓的可负担性是以牺牲业主对交易安全性和法律清晰性的基本权利为代价实现的。

房间价格上涨及其流动性具有虚幻性质,因为它们并非由真实的住房需求支撑,而是由投机炒作推动。结果,公共公寓市场变成了高风险区域,省钱或赚钱的机会很容易演变为全部投资的损失。