El regreso de las kommunalkas: cómo está cambiando el mercado secundario de vivienda económica

Por qué los apartamentos comunales vuelven a estar en el punto de mira

Los apartamentos comunales son viviendas amplias divididas en habitaciones donde residen diferentes familias. Cada familia ocupa su propia habitación, mientras que la cocina, el baño y el aseo son compartidos por todos los residentes.

El renovado interés por este tipo de viviendas se explica principalmente por la elevada tasa de referencia (16,5%), que ha disparado directamente los tipos de interés de las hipotecas (hasta el 22%) y ha vuelto inaccesible la compra de un apartamento estándar para muchas familias. Como ya informamos anteriormente, los programas con apoyo estatal están limitados por topesintroducidos en 2018, y actualmente cubren apenas el 50% del valor de la vivienda.

En el mercado secundario, un apartamento de dos habitaciones en Moscú cuesta hoy poco más de 21 millones de rublos. Según cálculos de Argument Media, con la tasa de referencia actual, el pago mensual de una hipoteca a 30 años por esa suma supera los 150-180 mil rublos, y el sobrecosto total del crédito puede exceder el propio valor del apartamento. En definitiva, la compra de un "dos ambientes" en el mercado secundario se convierte en una carga financiera insostenible.

En este contexto, los apartamentos comunales resultan una opción más económica y líquida. Por ejemplo, en San Petersburgo, la proporción de quienes consideran los apartamentos comunales como alternativa de compra en el segmento de vivienda económica alcanza el 10%. Aunque el propio mercado de apartamentos comunales se ha reducido entre dos y tres veces en los últimos 20-30 años. Es precisamente la escasez de alternativas asequibles lo que los hace nuevamente visibles en la estructura general de la demanda.

Quién compra y en qué condiciones

Según los expertos, el aumento del interés por los apartamentos comunales comenzó a finales de 2022 y principios de 2023. Aunque entre los compradores de apartamentos comunales suelen encontrarse familias jóvenes y quienes buscan una primera vivienda, su objetivo final rara vez está relacionado con una residencia a largo plazo. En el 70-80% los pisos compartidos se adquieren con el objetivo de alquilarlos posteriormente o con la expectativa de comprar todas las habitaciones para revenderlos. 

La demanda no solo genera oferta, sino también un aumento de precios. En 64 de las 70 ciudades más grandes de Rusia, el precio de una habitación en un piso compartido creció en un año un promedio de 9,7%. Y en Moscú, el precio medio de una habitación en un piso compartido ya superó la marca de 4,6 millones de rublos, con un encarecimiento del 17,5% en un año. Sin embargo, esto sigue siendo inferior al costo de un apartamento completo de dos habitaciones en el mercado secundario (solo entre abril y septiembre de 2025, el precio medio por metro cuadrado aumentó alrededor del 6%).

Riesgos y puntos de atención

Pero incluso con el creciente interés en los pisos compartidos, el mercado está lleno de riesgos serios, y muchos de ellos están directamente relacionados con el hecho de que estos inmuebles pertenecen al mercado de vivienda de segunda mano. Y precisamente el mercado secundario es hoy uno de los segmentos más problemáticos. Solo en la primera mitad de 2025 se registraron en Rusia más de 5 mil casos de fraude inmobiliario, y estos son solo datos oficiales. Los expertos señalan que el número de intentos de estafa es mucho mayor: no todos los casos llegan a los tribunales o son registrados por las autoridades.

Los pisos compartidos se complican adicionalmente por su estructura:

• a menudo el inmueble tiene varios propietarios,
• los derechos fueron registrados en diferentes momentos,
• a algunos les pertenece una cuota, a otros una habitación,
• existen herederos "pendientes" sin formalizar,
• las zonas comunes (cocina, pasillo, baño) están jurídicamente en uso compartido.

Todo esto complica la verificación del inmueble y convierte la operación en potencialmente vulnerable. El comprador corre el riesgo de enfrentarse a una situación en la que, al cabo de un mes, aparece un nuevo heredero, un vecino impugna la legalidad de la venta de la participación, o una de las habitaciones resulta tener un embargo o restricciones para actos de registro.

Como resultado, puede producirse el famoso "efecto Dolina", cuando el comprador se queda sin el apartamento y sin el dinero. Historias como estas han dejado de ser una rareza. Uno de los casos recientes que generó amplia discusión en la prensa fue el de una jubilada que vendió su apartamento por 8,5 millones de rublos, explicándole al comprador que se mudaba con su hijo a Australia. Pero días después presentó una demanda, alegando que había sido engañada y que supuestamente fue víctima de estafadores. En una situación así, el comprador queda automáticamente bajo la amenaza de perder tanto el inmueble como el monto total de la transacción.

Otro riesgo que los compradores suelen olvidar es que la mayor parte de los apartamentos comunales se encuentran en edificios de los años 1950–1960, construidos mucho antes de las normativas modernas. Se trata de un parque inmobiliario desgastado y deteriorado que en cualquier momento puede entrar en programas de realojamiento o requerir una reparación integral, y en el peor escenario, simplemente ser declarado en ruinas.

Qué significa esto para el comprador y el mercado

El regreso de las kommunalkas no es una adaptación del mercado, sino un síntoma alarmante de su crisis sistémica, donde la accesibilidad se logra a costa de renunciar a los derechos básicos del propietario sobre la seguridad y la transparencia jurídica de la operación.

El aumento de precios de las habitaciones y su liquidez tienen un carácter ilusorio, ya que no se sostienen por una necesidad real de vivienda, sino por un frenesí especulativo. Como resultado, el mercado de kommunalkas se ha convertido en una zona de alto riesgo, donde la posibilidad de ahorrar o ganar dinero fácilmente se transforma en la pérdida de toda la inversión.