تأجير المساكن عبر الإنترنت: أين تنتهي حدود مسؤولية المنصات

المأساة كمحفز للتنظيم

أعادت المأساة التي وقعت في Балашиха بضواحي موسكو، حيث لقي أربعة أشخاص حتفهم في يناير 2026 نتيجة حريق في منزل خاص، تأجيج النقاش حول تنظيم سوق تأجير المساكن عبر الإنترنت. وفقاً لبيانات خدمات الطوارئ، كان المبنى يُستخدم كنزل سياحي، لكنه ظل عملياً خارج الإطار القانوني.

في هذا السياق، أعلن مجلس الدوما عن ضرورة تكريس التزامات المنصات الإلكترونية التي تنشر إعلانات التأجير تشريعياً. يتعلق الأمر على وجه الخصوص بإدخال تصنيف إلزامي للإعلانات، وحظر التأجير المجهول للأسرّة، وإلزام الخدمات بالاستجابة السريعة لطلبات الهيئات الرقابية.

كما أشار عضو لجنة البناء والإسكان في مجلس الدوما Александр Якубовский، فإن جزءاً كبيراً من النزل غير القانونية يعمل اليوم عبر المنصات الإلكترونية، ويبقى في "المنطقة الرمادية". وبحسب تصريحاته، فإن الإجراءات المقترحة تشكل استمراراً منطقياً للنهج المطبق بالفعل في قطاعات أخرى من الاقتصاد الرقمي - من خدمات سيارات الأجرة إلى منصات التجارة الإلكترونية.

يتزايد الاهتمام بقطاع التأجير قصير الأجل للمساكن في روسيا على خلفية نموه النشط. وبفضل هامش الربح المرتفع، يظل هذا السوق من أكثر الأسواق ديناميكية: وفقاً لبيانات أكتوبر 2025، ارتفع عدد الشركات العاملة في هذا المجال خلال عام بنسبة 13.2% ليصل إلى 10.68 ألف شركة، كما نما عدد العروض الفريدة على المنصات الإلكترونية، وفقاً لبيانات «Циан»، بنسبة 17-25%.

رد فعل المنصات

أشار مدير العلاقات الحكومية في «Циан» Павел Ремнев في حديث مع «Аргумент Медиа» إلى أن منصتهم تضم أنواعاً مختلفة من عقارات التأجير اليومي، بما في ذلك النزل، في حين يقوم الملاك بتقديم معلومات عن التسجيل في سجل الخدمة الفيدرالية للاعتماد طوعياً. وأضاف أن آلية الاستجابة للانتهاكات تعمل بالفعل على المنصة:

"ومع ذلك، إذا تلقينا معلومات من المستخدمين أو الجهات الأمنية بأن النزل لم يخضع للتصنيف أو لم يقدم بيانات عن خضوعه له، فإننا نحجب الإعلان"

في الوقت نفسه، السوق مستعد لإمكانية تعديل التشريعات. وشدد Ремнев على أن التصنيف الإلزامي للإعلانات سيكون مفيداً للمستأجرين، لكن تنفيذه والتكيف معه سيستغرق وقتاً.

من جانبه، يؤكد مدير جمعية مجمّعات السفر والسياحة (АТАГ) Александр Брагин أن قطاع التأجير اليومي للمساكن الخاصة شهد بالفعل اتجاهاً ثابتاً نحو الخروج من "المنطقة الرمادية". وكانت الحوافز هي النظام الضريبي الجذاب للعاملين لحسابهم الخاص، وتبسيط إجراءات تسجيل الأعمال، بالإضافة إلى التعديلات على قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، والتي أضفت الشرعية على التأجير قصير الأجل للشقق بشرط احترام حقوق الجيران ومعايير استخدام المساكن.

يبرز Александр Брагин بشكل خاص دور المجمّعات في حماية حقوق المستهلكين. ووفقاً له، فإن العديد من المنصات نفذت بالفعل إجراءات التحقق: قبل النشر، قد يُطلب من الملاك تحميل مقاطع فيديو تأكيدية ووثائق إثبات الملكية. كما يعمل المجمّع كضامن مالي للصفقة، حيث يحول الأموال للمالك فقط بعد نجاح استقبال الضيف.

في الوقت ذاته، يحذر رئيس АТАГ من أن المزيد من التنظيم يتطلب نهجاً متوازناً. فالتشديد المفرط قد يأتي بنتائج عكسية: بدلاً من الشرعية الشاملة - انكماش حاد في العروض على المنصات الموثوقة وهجرة نحو الشبكات الاجتماعية وقنوات أخرى غير خاضعة للرقابة. وهذا أمر بالغ الأهمية، حيث أن هذا النشاط يمثل لكثير من العاملين لحسابهم الخاص وأصحاب المشاريع الصغيرة مصدر دخل رئيسياً، بينما يشكل للسياح في كثير من الأحيان الخيار الوحيد المتاح للإقامة.

"تشكل الشقق والوحدات السكنية اليومية حلاً منقذاً في الأماكن التي تفتقر لفنادق حديثة كافية. وهذا ينطبق بشكل خاص على المناطق الطبيعية والمدن الصغيرة، التي تتزايد شعبيتها بين السياح في السنوات الأخيرة. علاوة على ذلك، توفر هذه الوحدات راحة إضافية وتساعد على التوفير، خاصة للعائلات التي لديها أطفال: يمكن للجميع الإقامة معاً دون دفع رسوم إضافية مقابل عدة غرف، بالإضافة إلى إمكانية الطبخ والغسيل، مما يقلل من نفقات المطاعم وخدمات المغسلة"، يوضح Брагин.

تجربة التنظيم القائم

من المهم هنا التمييز بين تأجير المساكن عبر الشبكات الاجتماعية ومواقع الإعلانات المبوبة، وبين عمل مجمّعات السفر والسياحة، التي تخضع بالفعل لمتطلبات إلزامية بالتصنيف، كما أن حجز العقارات التي لم تخضع له محدود على مستوى الخدمات نفسها.

تذكّر جمعية مجمّعات السفر والسياحة بأن العام الماضي شهد وصول الإصلاح الواسع لنظام تصنيف الفنادق، الذي استمر لعدة سنوات، إلى مرحلته النهائية. وأشار Александр Брагин في حديثه مع «Аргумент Медиа» إلى أنه اعتباراً من 1 سبتمبر 2025، لا يمكن للمجمّعات العمل إلا مع العقارات المصنفة المدرجة في السجل الحكومي.

لتحقيق ذلك، تم إنشاء تبادل للبيانات عبر واجهة برمجة التطبيقات API. تتفاعل منصات الحجز الإلكتروني الروسية الشهيرة بنشاط مع الجهات التنظيمية المعنية - وزارة التنمية الاقتصادية والهيئات الرقابية الإقليمية، وتتم معالجة جميع الطلبات الرسمية بسرعة وفي المواعيد المحددة.

"في سبتمبر، تم فصل ما بين 2 آلاف إلى 4 آلاف فندق ومرافق إقامة جماعية أخرى حسب حجم قاعدة بيانات خدمة الحجز. وقد خضع العديد منها بالفعل للتصنيف وعاد إلى قبول الحجوزات عبر المجمّعات"، كما أفاد Александр Брагин.

كما أعلن أنه اعتباراً من 1 يناير 2026، بدأت المرحلة النشطة من التجربة لإضفاء الشرعية على دور الضيافة، التي تُجرى في 18 كياناً اتحادياً من الاتحاد الروسي. وفي إطار التجربة، أوقفت المجمّعات الحجوزات الجديدة لحوالي 1.7-2.5 ألف عقار غير مصنف.

مع ذلك، يؤكد المشاركون في السوق أن النسخ المباشر لنموذج تنظيم الفنادق ودور الضيافة على قطاع التأجير اليومي للمساكن الخاصة من غير المرجح أن ينجح. فهذا السوق له خصوصيته، وليس كل المتطلبات يمكن توحيدها دون خطر تشويه هيكله.

تندرج المبادرة الخاصة بتنظيم منصات تأجير المساكن عبر الإنترنت منطقياً ضمن الاتجاه العام نحو تنظيم الخدمات الرقمية، وتحظى بشكل عام بتفهم من المشاركين في السوق. ومع ذلك، فإن مناقشة الآليات المحددة والجداول الزمنية للتنفيذ لا تزال في بدايتها - حيث لم تُقدم المبادرة نفسها بعد إلى مجلس الدوما. يبقى السؤال الرئيسي حول كيفية بناء المتطلبات الجديدة بمشاركة ممثلي القطاع، وأخذ خصوصية القطاعات المختلفة في الاعتبار، دون إثارة هجرة جزء من السوق إلى الظل.