رئيس NОСТROY: "معدل 10% للرهن العقاري عند إنجاب الطفل الأول يبدو مرتفعاً للغاية"

اقترح رئيس لجنة السوق المالية في مجلس الدوما أناتولي أكساكوف إدخال نظام تدريجي للقروض العقارية الأسرية، يربط سعر الفائدة بعدد الأطفال في الأسرة: 10% عند ولادة الطفل الأول، و6% عند الثاني، و4% عند الثالث. وتحظى هذه الفكرة بنقاش واسع باعتبارها حلاً وسطاً محتملاً بين دعم الأسر وخفض النفقات الحكومية على برامج الإعانات.

لكن السؤال المطروح هو: إلى أي مدى ستجعل هذه المعايير القروض العقارية متاحة فعلياً، وهل قد تؤدي إلى نتائج عكسية؟ حول هذا الموضوع تحدثنا مع رئيس الاتحاد الوطني للبنائين (NOSTROY) أنطون نيكولايفيتش غلوشكوف.

"سعر الفائدة 6% أثبت فعاليته"

وفقاً للخبير، فإن النقاش حول تحديث القروض العقارية الأسرية ليس وليد اليوم، بل يرتبط بمحاولة تحويل هذه الأداة ليس فقط إلى وسيلة لدعم الإسكان، بل أيضاً إلى حافز ديموغرافي حقيقي.

"لذلك فإن الفكرة التي تُناقش بنشاط اليوم هي تطوير لمفهوم قديم. وفي الوقت نفسه، يبقى السؤال الرئيسي هو تحديد القيم الحدية - تلك 'الدرجات' ذاتها لأسعار الفائدة للمواطنين".

المعيار الأساسي موجود بالفعل - وهو سعر الفائدة 6%، المطبق في برنامج القروض العقارية الأسرية الحالي.

"أثبتت تجربة العام ونصف إلى العامين الماضيين بوضوح أن سعر الفائدة عند مستوى 6% متاح للمواطنين ويحفز الطلب بفعالية. والإحصائيات خير دليل على ذلك - فأكثر من 80% من الصفقات في سوق الإسكان الأولي في جميع أنحاء البلاد تتم باستخدام القروض العقارية الأسرية المدعومة".

شكّل برنامج "الرهن العقاري العائلي" بالفعل المحرك الرئيسي للطلب على المساكن في السنوات الأخيرة، فيما يستمر سعر الفائدة التفضيلي الحكومي عند 6% حتى عام 2030. وقد جرى تمديد هذا البرنامج بتوجيه من الرئيس الروسي، ويشمل العائلات التي لديها أطفال عند شراء مساكن من شركات التطوير العقاري أو لبناء منزل فردي.

من المهم الإشارة إلى أن سوق الإقراض العقاري الإجمالي في روسيا يشهد اليوم تباطؤاً: فوفقاً لبيانات البنك المركزي الروسي، انخفض حجم القروض العقارية الممنوحة بنهاية عام 2025 بنحو 9% ليصل إلى 4.3 تريليون روبل.

لماذا تُعتبر نسبة 10% "مرحلة أولى" مرتفعة للغاية

يثير اقتراح أكساكوف بتحديد سعر فائدة 10% بدءاً من الطفل الأول شكوكاً جدية لدى شركات التطوير العقاري والخبراء في القطاع. ويرى أنطون غلوشكوف أن هذا السعر مبالغ فيه في ظل الظروف الاقتصادية الكلية الراهنة.

"في الوقت الحالي، يبدو التدرج المطروح للنقاش والذي يتضمن سعر فائدة 10% بدءاً من الطفل الأول مرتفعاً للغاية. أعتقد أن هذا سيؤدي إلى انخفاض الطلب في السوق الأولية".

وبحسب تقديره، لا يتعلق الأمر بتصحيح طفيف، بل بتبريد ملحوظ للسوق.

"لذلك في الظروف الحالية، لا يمكن الحديث بالتأكيد عن ارتفاع الأسعار الناجم عن زيادة الطلب. وإذا نظرنا إلى الإحصاءات، فإن حجم الصفقات في السوق الأولية يجب أن ينخفض بنسبة 20% كحد أدنى بسبب تراجع إمكانية الوصول إلى هذا البرنامج التفضيلي".

وبالتالي، بدلاً من إعادة توزيع الطلب بين قطاعات السوق، قد يشهد السوق انخفاضاً عاماً في الطلب.

ارتفاع الأسعار أم تراجع القدرة على الشراء؟

من بين المخاطر التي تثار حول فكرة القروض العقارية "المتدرجة"، احتمالية ارتفاع أسعار المساكن المناسبة للأسر التي لديها طفلان أو أكثر. غير أن تقديرات NОСТРОЙ تشير إلى أن هذا السيناريو يبدو مستبعداً عند معدل فائدة 10%.

فتراجع عدد المقترضين المستعدين للدخول في قروض عقارية بهذه الشروط من شأنه أن يكبح السوق بدلاً من تحفيزه. وفي هذه الحالة، قد يتلاشى أثر الدعم المقدم للأسر متعددة الأطفال بفعل التراجع العام في نشاط المشترين.

وثمة مسألة منفصلة تتعلق بدور رأس المال الأمومي. فوفقاً لبيانات عام 2025، يبلغ حجم رأس المال الأمومي عن الطفل الأول نحو 678 ألف روبل، وعن الثاني قرابة 893 ألف روبل، وهو ما يمثل أقل من 10-15% من الدفعة الأولى النموذجية للقرض العقاري. ومع تشديد شروط أسعار الفائدة واستمرار ارتفاع أسعار المساكن، سيتراجع دوره كحافز.

وبالمحصلة، مع ارتفاع سعر الفائدة في المرحلة الأولى، وتشدد متطلبات البنوك، والأثر المحدود لرأس المال الأمومي، تواجه القروض العقارية الأسرية خطر فقدان جاذبيتها لدى الفئة التي صُممت من أجلها أصلاً.