القرض العقاري العائلي على أعتاب تغييرات جذرية: ما الذي ينتظر السوق؟

قد تتغير شروط القرض العقاري العائلي بحلول هذا الخريف. في البداية، كان من المقرر تطبيق القواعد الجديدة اعتباراً من 1 يوليو 2026، لكن المواعيد أُجلت لاحقاً. حالياً، يُتحدث عن أن الإصلاح قد لا يدخل حيز التنفيذ قبل 1 أكتوبر، وحتى ذلك الحين سيستمر البرنامج بصيغته السابقة.

يجري النقاش حول عدة تغييرات في آن واحد. يُقترح جعل سعر الفائدة متدرجاً - بحسب عدد الأطفال والمنطقة. فبالنسبة لموسكو وسانكت بطرسبورغ ومنطقتي موسكو ولينينغراد، قد يرتفع السعر للعائلات التي لديها طفل واحد إلى 12%، ومع طفلين يصل إلى 10%، ومع ثلاثة أطفال 8%، ومع أربعة أطفال يبقى عند مستوى 6%، أما العائلات التي لديها خمسة أطفال أو أكثر فينخفض إلى 4%. وفي بقية المناطق، يُقترح جعل الأسعار أقل بنقطتين مئويتين. في الوقت نفسه، قد يُحتفظ بسعر الفائدة التفضيلي البالغ 6% لجميع العائلات بغض النظر عن المنطقة وعدد الأطفال، إذا كانت الدفعة الأولى لا تقل عن 50% من قيمة المسكن.

في الوقت ذاته، من المخطط تغيير الحد الأقصى لمبلغ القرض. بالنسبة لمناطق العاصمة، قد يبلغ الحد 12 مليون روبل للعائلات التي لديها طفل واحد، و15 مليوناً لمن لديهم طفلان، و18 مليون روبل لمن لديهم ثلاثة أطفال أو أكثر. أما بقية المناطق فتُقترح لها حدود قدرها 6 و8 و10 ملايين روبل على التوالي. علاوة على ذلك، يُناقش تحديد مدة سريان سعر الفائدة التفضيلي بالسنوات الـ15 الأولى من القرض وإدخال إلزامية تسجيل المقترض في المسكن المشترى.

هذه مسألة مهمة للسوق. اليوم، يبقى القرض العقاري التفضيلي المصدر الرئيسي للطلب على العقارات الجديدة. وفقاً لبيانات البنك المركزي، فإن القروض المدعومة حكومياً تشكل الجزء الأكبر من الإقراض في السوق الأولية. أما القرض العقاري العادي بمستويات الفائدة الحالية فيبقى مكلفاً بالنسبة للكثير من العائلات. لذلك، فإن أي تغييرات في شروط البرنامج العائلي ستنعكس حتماً على المشترين والمطورين العقاريين والبنوك على حد سواء.

ارتفاع سعر الفائدة: القسط الشهري كمحدد رئيسي للطلب

التأثير الرئيسي للتغييرات المحتملة في الشروط لا يكمن في سعر الشقة، بل في العبء الشهري. وهذا ما يؤكده المشاركون في السوق أيضاً.

أناستاسيا أندريتشوك، مديرة مركز العقارات "ميتري"، تحدد بوضوح حجم التغيير في العبء المالي:

"أعتقد أن الارتفاع سيكون ملموساً للغاية، فعلى سبيل المثال، إذا أخذنا السيناريو الشائع - قرض بقيمة 12 مليون روبل لمدة 30 عاماً. عند معدل فائدة 6%، يبلغ القسط الشهري حوالي 72 ألف روبل. وعند معدل 10%، سيرتفع إلى حوالي 105 آلاف روبل، وعند 12% إلى 123 ألف روبل. أي أننا نتحدث عن عبء إضافي على الأسرة يتراوح بين 30 و50 ألف روبل شهرياً على الأقل".

وبحسب أناستاسيا، فإن الأسر في الواقع العملي لا تقيّم في المقام الأول سعر الشقة، بل حجم القسط الشهري المستقبلي. وهو العامل الذي يصبح في أغلب الأحيان حاسماً عند شراء المسكن. 

وتؤكد هذه الديناميكية نفسها أيضاً من خلال حسابات السوق البديلة. فصاحب قناة Telegram «ИпотекаPRO | Этажи» دانييل تاراسوف يقدّر ارتفاع الأقساط بشكل مماثل تقريباً:

"إذا ارتفع معدل الفائدة على القروض العقارية العائلية للأسر التي لديها طفل واحد إلى 10-12%، فسيزداد القسط الشهري بنحو 46-72%. وفي المناطق، قد يرتفع القسط من حوالي 36 ألف إلى 53 ألف روبل، وفي مناطق العاصمة - من 72 ألف إلى 123 ألف روبل".

وتُظهر مقارنة هذه التقديرات التأثير الرئيسي: لا يرتكز السوق على سعر المتر المربع، بل على المستوى المقبول للقسط الشهري بالنسبة للأسر. فمع ارتفاع القسط بنسبة 30-60%، يخرج جزء من الطلب موضوعياً من قطاع القروض العقارية.

سقف 15 مليون: توسيع الخيارات دون توسيع حقيقي في إمكانية الحصول عليها

التعديل الثاني يتمثل في رفع سقف القرض العقاري العائلي في موسكو وسانت بطرسبرغ من 12 إلى 15 مليون روبل. من الناحية الشكلية، من المفترض أن يوسع هذا من خيارات السكن المتاحة، لكن الأثر الفعلي يبقى محدوداً.

وفقاً لحسابات دانييل تاراسوف:

"مع دفعة أولى بحد أدنى 20%، كان السقف القديم (12 مليون) يتيح شراء شقة بقيمة تصل إلى 15 مليون روبل، أما السقف الجديد البالغ 15 مليون فيتيح الشراء حتى 18.75 مليون روبل".

أي أن التوسع الفعلي يشمل نطاقاً يبلغ حوالي 3.75 مليون روبل في الشريحة العليا. بالنسبة لأسواق موسكو وسانت بطرسبرغ، هذه منطقة تشهد بالفعل زيادة في الخيارات، لكن ليس بشكل واسع النطاق. في الوقت نفسه، وفقاً لتقديرات السوق، فإن متوسط سعر شقة من غرفتين في موسكو تجاوز منذ فترة طويلة 15 مليون روبل، وبالتالي فإن جزءاً كبيراً من الطلب كان بالفعل أعلى من السقف السابق، والتوسع الجديد يقوم فقط "بتقريب" الخيارات المتاحة جزئياً، دون أن يغير الصورة بشكل جذري. 

ويضاف إلى ذلك تقييم Elena Sitnikova، الخبيرة في مجال العقارات، وصاحبة قناة Telegram التي تحمل الاسم ذاته:

"يبلغ متوسط سعر المتر المربع من المساكن 350 ألف روبل. لذلك فإن رفع سقف القرض لن ينعكس بشكل كبير على القدرة الشرائية".

في الواقع، لا يعوض رفع السقف سوى جزء من الارتفاع المتراكم في الأسعار، دون أن يغير من هيكلية القدرة على الشراء. ففي موسكو، تتجاوز نسبة كبيرة من الشقق العائلية السقوف الجديدة المحددة، مما يجعل أثر هذا الإجراء تقنياً أكثر منه تحفيزياً.

سوق الأقاليم: الفجوة بين العاصمة وبقية روسيا

يشكل الفارق بين أسواق العاصمة والأسواق الإقليمية عاملاً محورياً في تقييم البرنامج. إيلينا سيتنيكوفا تقدم مثالاً إقليمياً دالاً:

"يبلغ سعر الشقة المتوسطة من فئة 2+ في تيومين حالياً 8.5 مليون روبل. أي أن القسط الشهري الآن — 36 ألف روبل. وإذا أصبح سعر الفائدة 10-12%، فقد يرتفع القسط إلى: 65-75 ألف روبل لشراء الشقة".

يظهر هنا بوضوح تأثير "الضغط المزدوج": فحتى مع التكلفة المعقولة نسبياً للمساكن، فإن ارتفاع سعر الفائدة يضاعف العبء تقريباً. وهذا يفسر لماذا تكون القروض العقارية الأسرية في الأقاليم أكثر حساسية لتغيرات الشروط مقارنة بموسكو، حيث يتمثل العائق الرئيسي في سعر العقار وليس سعر الفائدة.

البنوك والصفقات والفترة الانتقالية: مخاطر التوقف والتشديد

يمثل سلوك البنوك خلال فترة تغيير الشروط شريحة منفصلة من السوق. فتاريخياً، ترافق هذه الفترات تأخيرات تقنية وإعادة هيكلة لنماذج التصنيف الائتماني.

أناستاسيا أندريتشوك تصف ذلك بأنه عملية تكيّف:

"أي تغييرات في آليات الرهن العقاري التفضيلية تتطلب إعادة ضبط العمليات الداخلية للبنوك: تحديث البرمجيات ونماذج التصنيف الائتماني واللوائح الائتمانية. لذلك فإن التأخيرات التقنية قصيرة الأجل أو التقييم الأكثر دقة للمقترضين أمر وارد تماماً".

إيلينا سيتنيكوفا تضيف تفصيلاً عملياً بشأن المواعيد:

"إذا وافق البنك مثلاً بالسعر الحالي والشروط الحالية، فيجب توقيع عقد القرض قبل دخول التعديلات حيز التنفيذ. بعد هذا التاريخ، حتى القرض العقاري المعتمد سيُعاد النظر فيه وفق السعر الجديد والشروط السارية".

يدخل السوق مرحلة من عدم الاستقرار قصير الأجل، حيث تصبح سرعة إتمام الصفقة عاملاً حاسماً لا يقل أهمية عن السعر نفسه.

السوق يتحول من السعر إلى القدرة على السداد

إذا تم إقرار القواعد الجديدة بصيغتها الحالية، فإن تأثيرها سيكون متباينًا. فمن جهة، سيتيح رفع سقف القروض للأسر النظر في شقق أعلى سعرًا. ومن جهة أخرى، سيؤدي ارتفاع سعر الفائدة إلى زيادة ملحوظة في القسط الشهري، ما يعني أن الحصول على قرض عقاري لن يكون متاحًا للجميع، حتى وإن أصبح السكن المناسب في متناول اليد من حيث مبلغ القرض.

وبالتالي، لن يكون السؤال الرئيسي بالنسبة للمشترين هو سعر الشقة، بل قدرتهم على سداد أقساط القرض شهريًا دون عناء. فحجم القسط، بحسب المتعاملين في السوق، هو ما سيحدد الطلب بدرجة أكبر بكثير من أسعار المساكن نفسها.

لذلك، سيتوقف الكثير خلال الأشهر المقبلة على مدى قدرة البنوك والمطورين العقاريين والمشترين أنفسهم على التكيف مع الظروف الجديدة. وفي جميع الأحوال، سيحتاج السوق إلى وقت لإعادة هيكلة نفسه.