هل تكفي الحدود الحالية للرهن العقاري المدعوم لشراء مسكن في عام 2025؟

حافز حكومي اصطدم بسقف منخفض

يُعد الرهن العقاري الأسري المدعوم بفائدة 6% أحد آخر أدوات دعم سوق الإسكان في روسيا. وفقاً لبيانات وزارة المالية، استفادت أكثر من 1.5 مليون أسرة من برنامج الرهن العقاري الأسري منذ إطلاقه عام 2018. تقوم الدولة بدعم البنوك لتعويض فارق الفائدة، مما يعني تعويض المواطنين فعلياً عن ارتفاع تكلفة الموارد الائتمانية.

بالنسبة لموسكو وسانت بطرسبرغ ومناطقهما، يبلغ الحد الأقصى 12 مليون روبل، بينما يبلغ 6 ملايين روبل لباقي المناطق. في عام 2018، كان هذا الحد يسمح بتغطية كاملة لشقة متوسطة من غرفتين في موسكو بحوالي 10 ملايين روبل. لكن الأسعار ارتفعت بينما بقي الحد على حاله.

الحد الأقصى والواقع: اقتصادان مختلفان

خلال العامين أو الثلاثة الماضية، شهد سوق الإسكان في روسيا ارتفاعاً ملحوظاً في الأسعار. حالياً، تبلغ قيمة شقة متوسطة من غرفتين في موسكو حوالي 37 مليون روبل. الحد الأقصى للرهن العقاري البالغ 12 مليون روبل يغطي فقط 40% من قيمة الشقة. أما الشقة النموذجية من غرفتين في قازان فتبلغ قيمتها حالياً حوالي 14 مليون روبل، وحد الائتمان البالغ 6 ملايين روبل يمكنه تغطية 50% فقط من قيمة المسكن. والوضع مماثل في كالينينغراد: حيث تبلغ قيمة الشقة من غرفتين حوالي 12 مليون روبل، ويغطي الحد نحو 60% من القيمة. هذا الوضع سائد في مختلف أنحاء البلاد بتفاوت يتراوح بين 10-20%.

بالنسبة للأسر التي تتقدم للحصول على القرض المدعوم، يعني هذا حسابات بسيطة. فإذا كانت شقة من غرفتين في قازان تبلغ قيمتها 14 مليون روبل، فإن الدفعة الأولية المطلوبة بموجب البرنامج هي 20%، أي حوالي 3 ملايين روبل. ويغطي الرهن العقاري الأسري 6 ملايين روبل إضافية، بينما يجب الاقتراض بسعر الفائدة السوقي لتغطية الـ5 ملايين روبل المتبقية.

وفقاً لحسابات "أرغومنت ميديا"، إذا تم تمويل نصف القرض بمعدل فائدة 6% والجزء المتبقي بنسبة 17%، فإن سعر الفائدة الفعلي على إجمالي الدين يرتفع إلى 11-12%. وهذا يجعل الرهن العقاري بالنسبة للكثير من المقترضين قريباً للغاية من شروط السوق القياسية.

النتيجة أن الأسر، خاصة تلك التي لديها طفل واحد ومتوسط دخل، تتخلى ببساطة عن الشراء وتفضل الانتظار. وبذلك، فإن الرهن العقاري المدعوم الذي كان من المفترض أن يضمن إمكانية الوصول إلى السكن في المباني الجديدة للروس، فقد فعاليته فعلياً.

عامل كابح للسوق والديموغرافيا

الرهن العقاري الأسري، الذي صُمم كأداة لدعم الأسر الشابة، يجبر الروس الآن على الموازنة بعناية بين الإيجابيات والسلبيات قبل الحصول على قرض. في رأي رئيس الاتحاد الوطني للبنائين (NOSTROY) أنطون غلوشكوف، فإن حد القرض المدعوم هو اليوم العامل الرئيسي الذي يحدد وتيرة منح القروض العقارية الأسرية.

"الحد الأقصى حالياً لجميع المدن، باستثناء موسكو وسانت بطرسبرغ، هو 6 ملايين روبل. لكن الواقع أن قيمة حتى الشقة القياسية من غرفتين في معظم المدن الكبرى تجاوزت هذا الحد. عندما تنطبق الشروط التفضيلية على جزء فقط من قيمة المسكن - على سبيل المثال، على 6 من 10 ملايين روبل - فإن هذا لا يحفز، بل على العكس، يعيق اتخاذ قرار الشراء. يجب إعادة النظر في الحد الحالي نحو مزيد من التفريق".