الرهن العقاري المدعوم والتأجير: ما تحتاج معرفته قبل تأجير مسكنك

أُنشئت برامج الرهن العقاري الميسّر في روسيا كأداة لدعم الأسر والمتخصصين في تكنولوجيا المعلومات والمهنيين الشباب في اقتناء المساكن. غير أن تأجير الشقة المشتراة بموجب رهن عقاري ميسّر قد يؤدي إلى عواقب مالية بالغة القسوة بالنسبة لبعض المقترضين. وبحسب ما أفاد بهMash، فقد أحد المواطنين الروس الذي واجه مثل هذا الموقف معدل الفائدة الميسّر وتلقى إنذاراً نهائياً من البنك: إما السداد المبكر الكامل للقرض، أو إعادة احتساب معدل الفائدة من 6% إلى 22%، وهو ما يعني بالنسبة له زيادة قدرها 120 ألف روبل شهرياً في القسط و55 مليون روبل إضافية على مبلغ القرض الإجمالي.

الرهن العقاري ومخاطر السوق: ما الذي حدث بالضبط

أي أن البنك يستطيع قانونياً أن يُضمّن العقد أي آليات للانتقال إلى الحد الأقصى لمعدل الفائدة، إذا كانت متفقاً عليها مع المقترض. هذا ليس "رجاءً من فضلك"، بل بند يوقّع عليه المقترض عند الحصول على الرهن العقاري الميسّر. تخلق معدلات الفائدة المنخفضة في الرهن العقاري الميسّر حوافز للمشترين. لكن البنك يظل فعلياً مالكاً للمسكن حتى السداد الكامل للقرض من خلال آلية الرهن (ضمان الالتزامات). يزيد هذا الهيكل من المخاطر على المقترض، خاصة إذا قرر استخدام المسكن ليس للإقامة فحسب، بل أيضاً لتحقيق دخل من خلال التأجير (إذا لم يكن ذلك منصوصاً عليه في العقد). يشير المحامي المتخصص في العقاراتدميتري مولتشانوفإلى أن:

"وفقاً للقاعدة العامة، هذا غير قانوني، لأنه ينتهك بذلك الأحكام الأساسية للتشريعات التي تحمي الشقق والملكية الخاصة... أما إذا كان عقد البيع والشراء يتضمن شروطاً مقيّدة للمالك الجديد، فإن ذلك، استناداً إلى الأحكام العامة للتشريعات، يمكن أن يُصنّف على أنه انتهاك لمبدأ الملكية الخاصة."

أي أن القيود المفروضة على حق المالك في التصرف بالمسكن لا يمكن أن تكون إلا في حالات استثنائية:

• بحكم الرهن (إذا كان الشقة لا تزال ضماناً للالتزامات)،
• أو كجزء من شروط عقد القرض/الرهن العقاري الذي وقّعه المقترض.

وإلا فإن القيود تحوّل المالك فعلياً إلى "مدير" - وهو ما يتعارض مع الحقوق الأساسية في الملكية الخاصة (المادة 35 من دستور الاتحاد الروسي).

لماذا تنتقل البنوك فوراً إلى أقصى معدل فائدة؟

في الحالة التي يصفها Mash، وضع البنك إنذاراً نهائياً: إما أن يسدد المقترض القرض مبكراً، أو يُعاد احتساب المعدل التفضيلي إلى المعدل القياسي - 22%. للوهلة الأولى يبدو هذا إجراءً قاسياً بشكل مفرط، لكن من الناحية القانونية غالباً ما تُفسَّر مثل هذه الإجراءات ليس "برغبة في المعاقبة"، بل بآلية منصوص عليها مسبقاً في عقد القرض. يوضح المحامي المتخصص في معاملات العقارات دميتري مولتشانوف:

"هنا أيضاً، يسري مبدأ حرية التعاقد ويعمل ذلك الآلية التي اتفق عليها طرفا العقد كتابياً والتي وقّعا عليها. هذه شروط البنك حصراً، والتي قبلها المشتري عند إبرام الرهن العقاري على هذه الشقة."

أي أنه من الناحية القانونية يمكن للبنك أن ينص في العقد على أي آليات للانتقال إلى أقصى معدل فائدة، إذا كانت متفقاً عليها مع المقترض. هذا ليس "من فضلك"، بل بند يوقّع عليه المقترض عند الحصول على الرهن العقاري التفضيلي.