Льготная ипотека и аренда: что нужно знать, прежде чем сдавать жилье

Программы льготной ипотеки в России создавались как инструмент поддержки семей, IT-специалистов и молодых специалистов в приобретении жилья. Однако для части заемщиков сдача купленной по льготной ипотеке квартиры в аренду может обернуться крайне жесткими финансовыми последствиями. Как сообщает Mash, столкнувшийся с такой ситуацией житель России лишился льготной ставки и получил ультиматум от банка: или полное досрочное погашение кредита, или пересчет ставки с 6% до 22%, что означало для него +120 тыс. руб./мес к платежу и +55 млн руб. к сумме кредита.

Ипотека и рыночные риски: что именно произошло

То есть юридически банк может прописать в договоре любые механизмы перехода к максимальной ставке, если они согласованы с заемщиком. Это не «прошу, пожалуйста», а положение, которое заемщик подписывает при получении льготной ипотеки.Низкие ставки по льготной ипотеке создают стимулы для покупателей. Однако фактически банк остается собственником жилья до полной выплаты кредита через механизм залога (обеспечение обязательств). Такая структура повышает риски для заемщика, особенно если он решает использовать жилье не только для проживания, но и для извлечения дохода через аренду (если это не предусмотрено договором). Юрист по недвижимости Дмитрий Молчанов отмечает:

«По общему правилу это незаконно, потому что таким образом нарушаются основные положения законодательства, защищающие квартиры, частную собственность... Если же договор купли-продажи содержит какие-то ограничивающие условия для нового собственника, то это, исходя из общих положений законодательства, может быть квалифицировано как нарушение принципа частной собственности.»

То есть в праве собственника ограничения на распоряжение жильем возможны лишь в исключительных ситуациях:

·       в силу залога (если квартира ещё выступает обеспечением обязательств),

·       или как часть условий кредитного/ипотечного договора, который заемщик подписал.

Иначе ограничения фактически превращают собственника в «управителя» — что противоречит фундаментальным правам на частную собственность (ст. 35 Конституции РФ).

Почему банки сразу переводят на максимальную ставку?

В случае, который описывает Mash, банк поставил ультиматум: либо заемщик досрочно погашает кредит, либо льготная ставка пересчитывается до стандартной — 22%. На первый взгляд это выглядит как чрезмерно жесткая мера, однако юридически такие действия чаще всего объясняются не «желанием наказать», а заранее прописанным механизмом в кредитном договоре. Юрист по сделкам с недвижимостью Дмитрий Молчанов объясняет:

«Здесь, опять-таки, действует принцип свободы договора и работает тот механизм, который стороны договора согласовали письменно и под чем они подписались. Это исключительно условия банка, которые покупатель принял при оформлении ипотеки на данную квартиру.»