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Leer original →El presidente de NOSTROY, Anton Glushkov, evaluó la propuesta sobre hipotecas familiares escalonadas. Por qué una tasa del 10% por el primer hijo podría reducir la demanda de vivienda en un 20% y cuáles son los riesgos de aumentar las tasas.
El jefe del comité de la Duma Estatal para el mercado financiero, Anatoly Aksakov, propuso introducir una hipoteca familiar escalonada con tasas del 10%, 6% y 4% dependiendo del número de hijos. El presidente de NOSTROY, Anton Glushkov, considera que la tasa del 10% para el primer hijo es demasiado alta, lo que podría llevar a una reducción de la demanda en el mercado primario de vivienda de al menos un 20%. Los expertos temen que, en lugar de estimular la demografía, el nuevo esquema reduzca la accesibilidad de la hipoteca para las familias jóvenes.
El presidente del Comité de Mercado Financiero de la Duma Estatal, Anatoly Aksakov, propuso introducir una hipoteca familiar escalonada, vinculando la tasa al número de hijos en la familia: 10% al nacer el primer hijo, 6% el segundo y 4% el tercero. La idea se debate activamente como un posible compromiso entre el apoyo a las familias y la reducción del gasto presupuestario en programas preferenciales.
Sin embargo, la pregunta es hasta qué punto estos parámetros harán realmente accesible la hipoteca y si no conducirán al efecto contrario. Sobre esto conversamos con el presidente de la Asociación Nacional de Constructores (NOSTROY) Anton Nikolaevich Glushkov.
Según el experto, el debate sobre la modernización de la hipoteca familiar lleva años y está relacionado con el intento de convertir este instrumento no solo en una medida de apoyo habitacional, sino también en un verdadero estímulo demográfico.
«Por eso la idea que se debate activamente hoy es el desarrollo de un concepto de larga data. Al mismo tiempo, la cuestión principal sigue siendo la determinación de los valores umbral: esos mismos "escalones" de tasas para la población».
Ya existe un referente clave: la tasa del 6%, que se aplica en el programa vigente de hipoteca familiar.
«La práctica de los últimos año y medio o dos años ha demostrado claramente que la tasa del 6% es accesible para los ciudadanos y estimula eficazmente la demanda. Las estadísticas lo confirman: más del 80% de las transacciones en el mercado primario de vivienda en todo el país se realizan utilizando la hipoteca familiar subsidiada».
El programa «Hipoteca Familiar» se ha convertido efectivamente en el motor clave de la demanda habitacional en los últimos años, y la tasa preferencial estatal de hasta el 6% se mantiene hasta 2030. Este programa fue prorrogado por instrucción del presidente de Rusia y se aplica a familias con hijos en la compra de vivienda a constructoras o para la construcción de una casa individual.
Es importante señalar que el mercado general de créditos hipotecarios en Rusia atraviesa actualmente una desaceleración: según datos del Banco de Rusia, el volumen de concesión de créditos hipotecarios al cierre de 2025 se redujo aproximadamente un 9% hasta los 4,3 billones de rublos.
La propuesta de Aksakov de establecer el 10% ya con el primer hijo genera serias dudas entre constructoras y expertos del sector. Anton Glushkov considera que esta tasa es excesiva en las condiciones macroeconómicas actuales.
"A día de hoy, esa graduación que se está discutiendo y que contempla una tasa del 10% ya desde el primer hijo, parece bastante elevada. Creo que esto provocará una contracción de la demanda en el mercado primario".
Según su estimación, no se trata de una corrección menor, sino de un enfriamiento notable del mercado.
"Por eso, en las condiciones actuales, definitivamente no cabe hablar de un aumento de precios provocado por el incremento de la demanda. Y si miramos las estadísticas, el volumen de transacciones en el mercado primario debería reducirse como mínimo un 20% debido a la menor accesibilidad de este programa preferencial".
Así, en lugar de una redistribución de la demanda entre segmentos, el mercado podría experimentar una caída generalizada.
Uno de los riesgos que se debate en torno a la idea de la hipoteca "escalonada" es el posible aumento de precios de viviendas adecuadas para familias con dos o más hijos. Sin embargo, según la evaluación de NÓSTROY, con una tasa del 10% este escenario parece poco probable.
La reducción del número de prestatarios dispuestos a acceder a una hipoteca en esas condiciones tenderá más bien a frenar el mercado que a acelerarlo. En ese caso, el efecto de los subsidios para familias numerosas podría verse neutralizado por la caída general de la actividad compradora.
Una cuestión aparte es el papel del capital de maternidad. Según datos de 2025, el monto del capital de maternidad por el primer hijo asciende a unos 678 mil rublos, y por el segundo a casi 893 mil rublos, lo que representa menos del 10–15% de un enganche típico en una hipoteca. Con el endurecimiento de las condiciones de tasas y el mantenimiento de precios elevados de vivienda, su valor como incentivo se reducirá.
En conjunto —tasa elevada en la primera etapa, requisitos bancarios estrictos y efecto limitado del capital de maternidad— la hipoteca familiar corre el riesgo de perder atractivo para aquellos en cuyo beneficio fue creada originalmente.