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Leer original →Alquilar un apartamento adquirido con hipoteca preferencial puede resultar en un aumento de la tasa del 6% al 22%. Analizamos los riesgos legales, los derechos de los bancos y las acciones de los prestatarios ante el incumplimiento de las condiciones contractuales.
Los programas de hipotecas preferenciales en Rusia se crearon como instrumento de apoyo para familias, especialistas en TI y jóvenes profesionales en la adquisición de vivienda. Sin embargo, para una parte de los prestatarios, el alquiler del apartamento comprado con hipoteca preferencial puede acarrear consecuencias financieras extremadamente severas. Según informaMash, un residente de Rusia que se enfrentó a esta situación perdió su tasa preferencial y recibió un ultimátum del banco: o bien el pago anticipado total del crédito, o bien un recálculo de la tasa del 6% al 22%, lo que significaba para él +120 mil rublos/mes en el pago y +55 millones de rublos al monto total del crédito.
Es decir, jurídicamente el banco puede establecer en el contrato cualquier mecanismo de transición a la tasa máxima, siempre que esté acordado con el prestatario. Esto no es un "por favor", sino una cláusula que el prestatario firma al obtener la hipoteca preferencial. Las tasas bajas de las hipotecas preferenciales crean incentivos para los compradores. Sin embargo, en la práctica el banco sigue siendo propietario de la vivienda hasta el pago total del crédito mediante el mecanismo de garantía hipotecaria (garantía de las obligaciones). Esta estructura aumenta los riesgos para el prestatario, especialmente si decide utilizar la vivienda no solo para residir, sino también para obtener ingresos mediante el alquiler (si esto no está contemplado en el contrato). El abogado inmobiliarioDmitri Molchanovseñala:
"Como norma general, esto es ilegal, porque de esta manera se violan las disposiciones fundamentales de la legislación que protegen los apartamentos, la propiedad privada... Si el contrato de compraventa contiene condiciones restrictivas para el nuevo propietario, entonces esto, según las disposiciones generales de la legislación, puede calificarse como una violación del principio de propiedad privada."
Es decir, en el derecho del propietario, las restricciones sobre la disposición de la vivienda solo son posibles en situaciones excepcionales:
De lo contrario, las restricciones convierten efectivamente al propietario en un "administrador", lo que contradice los derechos fundamentales sobre la propiedad privada (art. 35 de la Constitución de la Federación de Rusia).
En el caso que describe Mash, el banco planteó un ultimátum: o el prestatario liquida anticipadamente el crédito, o la tasa preferencial se recalcula hasta alcanzar la estándar del 22%. A primera vista esto parece una medida excesivamente dura, sin embargo, jurídicamente tales acciones se explican la mayoría de las veces no por un "deseo de castigar", sino por un mecanismo previamente establecido en el contrato de crédito. El abogado especializado en transacciones inmobiliarias Dmitri Molchánov explica:
"Aquí, nuevamente, opera el principio de libertad contractual y funciona el mecanismo que las partes del contrato acordaron por escrito y bajo el cual firmaron. Estas son exclusivamente condiciones del banco que el comprador aceptó al formalizar la hipoteca sobre dicho inmueble."
Es decir, jurídicamente el banco puede establecer en el contrato cualquier mecanismo de transición a la tasa máxima, siempre que esté acordado con el prestatario. No se trata de un "por favor, se lo ruego", sino de una cláusula que el prestatario firma al obtener la hipoteca preferencial.
La recomendación más práctica del experto es estudiar atentamente las condiciones de los contratos que fueron firmados con el banco:
"La primera recomendación es leer atentamente las condiciones y cláusulas de todos aquellos contratos que firmó... Y en caso de que se encuentre allí una disposición sobre la necesidad de acordar cualquier movimiento con el inmueble e incluso su arrendamiento... entonces enviar una solicitud por escrito al banco para obtener dicha autorización."
Es decir, la primera acción no es esconderse, sino iniciar la comunicación con el acreedor. Una solicitud por escrito suele ser la base formal para negociaciones que pueden conducir a:
Si el banco rechaza la solicitud, entonces sí conviene recurrir a un abogado especializado en hipotecas.