«Extremismo del consumidor» en la construcción: cómo la ola de demandas está transformando el mercado

La nueva realidad de los promotores inmobiliarios

Según las estadísticas judiciales, en 2022 se registraron en Rusia 24.300 demandas en el ámbito de la construcción compartida (frente a 13.300 en 2021). En 2023, esta cifra se multiplicó casi por nueve, alcanzando 211.400 casos, mientras que el monto de las reclamaciones satisfechas llegó a 128.100 millones de rublos. Solo en Moscú, durante los primeros diez meses de 2024, se resolvieron más de 1.700 casos en los que se adjudicaron a los copropietarios 881,3 millones de rublos, y en el 74% de los casos el tribunal falló a favor de los consumidores. Según datos de«Komsomólskaya Pravda», solo en Moscú y la región de Moscú entre 2022 y 2024 se registraron más de 120.000 demandas, lo que afectó hasta el 55% de las transacciones de viviendas nuevas. El monto total de las indemnizaciones superó los 74.000 millones de rublos, y el volumen de viviendas sin construir alcanzó aproximadamente 7 millones de metros cuadrados, lo que en términos monetarios se tradujo en pérdidas fiscales del orden de 15.000 millones de rublos.

El aumento del número de demandas se explica por varios factores. Por un lado, los propios ciudadanos se han vuelto más exigentes con la calidad de las viviendas nuevas y utilizan con mayor frecuencia los mecanismos legales de protección. Por otro, han surgido en el mercado firmas jurídicas y consultores especializados que acompañan profesionalmente las inspecciones de recepción y las demandas contra los promotores. Su objetivo es obtener una indemnización por incumplimiento. Como resultado, incluso defectos menores pueden derivar en procesos judiciales de gran envergadura. Para las constructoras, esto significa un aumento de los costes directos, una carga adicional sobre las reservas y el riesgo de ralentizar el ritmo de entrega de viviendas, además de pérdidas de imagen, ya que las historias negativas se difunden rápidamente en medios y redes sociales. Además, estos gastos "no planificados" podrían trasladarse potencialmente a las futuras ventas de apartamentos, cuyo precio ya se ha multiplicado por 2,6 desde 2015, mientras que el tamaño medio se ha reducido un 14%, hasta 48,8 metros cuadrados (datos de ЕРЗ.РФ).

¿Dónde está la frontera entre el extremismo y las reclamaciones legítimas?

La pregunta clave para las autoridades es cómo determinar ese límite donde el promotor es realmente culpable de entregar viviendas de mala calidad, y dónde el copropietario simplemente busca obtener una indemnización. El presidente de la Asociación Nacional de Constructores (NOSTROY), Anton Glushkov, señaló en conversación con «Argument» que el término actual de "extremismo del consumidor" no es del todo acertado. "Yo llamaría a este fenómeno 'abuso del derecho'. Es un problema sistémico cuya raíz está en la colisión de normas jurídicas que permiten a participantes de mala fe interpretar la ley en su favor. La solución clave no es endurecer las medidas contra los consumidores, sino perfeccionar la legislación", subrayó Glushkov.