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Leer original →El número de demandas en la construcción por participación alcanzó las 211 mil en 2023. Analizamos las causas del aumento de reclamaciones de los copropietarios, la magnitud del «extremismo del consumidor» y las medidas para proteger a promotores y compradores.
Según las estadísticas judiciales, en 2022 se registraron en Rusia 24.300 demandas en el ámbito de la construcción compartida (frente a 13.300 en 2021). En 2023, esta cifra se multiplicó casi por nueve, alcanzando 211.400 casos, mientras que el monto de las reclamaciones satisfechas llegó a 128.100 millones de rublos. Solo en Moscú, durante los primeros diez meses de 2024, se resolvieron más de 1.700 casos en los que se adjudicaron a los copropietarios 881,3 millones de rublos, y en el 74% de los casos el tribunal falló a favor de los consumidores. Según datos de«Komsomólskaya Pravda», solo en Moscú y la región de Moscú entre 2022 y 2024 se registraron más de 120.000 demandas, lo que afectó hasta el 55% de las transacciones de viviendas nuevas. El monto total de las indemnizaciones superó los 74.000 millones de rublos, y el volumen de viviendas sin construir alcanzó aproximadamente 7 millones de metros cuadrados, lo que en términos monetarios se tradujo en pérdidas fiscales del orden de 15.000 millones de rublos.
El aumento del número de demandas se explica por varios factores. Por un lado, los propios ciudadanos se han vuelto más exigentes con la calidad de las viviendas nuevas y utilizan con mayor frecuencia los mecanismos legales de protección. Por otro, han surgido en el mercado firmas jurídicas y consultores especializados que acompañan profesionalmente las inspecciones de recepción y las demandas contra los promotores. Su objetivo es obtener una indemnización por incumplimiento. Como resultado, incluso defectos menores pueden derivar en procesos judiciales de gran envergadura. Para las constructoras, esto significa un aumento de los costes directos, una carga adicional sobre las reservas y el riesgo de ralentizar el ritmo de entrega de viviendas, además de pérdidas de imagen, ya que las historias negativas se difunden rápidamente en medios y redes sociales. Además, estos gastos "no planificados" podrían trasladarse potencialmente a las futuras ventas de apartamentos, cuyo precio ya se ha multiplicado por 2,6 desde 2015, mientras que el tamaño medio se ha reducido un 14%, hasta 48,8 metros cuadrados (datos deЕРЗ.РФ).
La pregunta clave para las autoridades es cómo determinar ese límite donde el promotor es realmente culpable de entregar viviendas de mala calidad, y dónde el copropietario simplemente busca obtener una indemnización. El presidente de la Asociación Nacional de Constructores (NOSTROY), Anton Glushkov, señaló en conversación con «Argument» que el término actual de "extremismo del consumidor" no es del todo acertado. "Yo llamaría a este fenómeno 'abuso del derecho'. Es un problema sistémico cuya raíz está en la colisión de normas jurídicas que permiten a participantes de mala fe interpretar la ley en su favor. La solución clave no es endurecer las medidas contra los consumidores, sino perfeccionar la legislación", subrayó Glushkov.
Por su parte, el diputado de la Duma Estatal Alexandr Yakubovskiconsideraque el aumento de la actividad litigiosa no solo se debe a la mayor atención de los ciudadanos, sino también a la proliferación de intermediarios que han convertido el trabajo de reclamaciones en un negocio y presentan demandas masivas en nombre de los copropietarios.
El presidente de NОСТРОЙ precisó la magnitud del problema: según estimaciones de expertos, más del 70% de los actores del mercado ya se han enfrentado a casos similares. Además, esta tendencia se ha extendido al mercado de construcción de viviendas privadas, donde el año pasado aumentó notablemente el número de conflictos.
El director del portal ЕРЗ.РФ, Kирилл Холопик,declaróque en el segmento "estándar" hasta el 50% de los copropietarios presentan reclamaciones con indicios de abuso de derecho. En la clase confort estos casos rondan el 10%, mientras que en la clase business prácticamente no existen. Es más, en los últimos tres años la proporción de "extremistas" en el segmento masivo se ha multiplicado por cinco.
Es decir, estas acciones de los compradores se han vuelto masivas. Y las razones son varias: el auge de los servicios jurídicos —han surgido firmas que agrupan masivamente a copropietarios y presentan demandas, llevándose hasta el 50% del monto recuperado como honorarios— y criterios de calidad poco claros —la ausencia de estándares uniformes permite exigir requisitos excesivos a las constructoras—.
Tampoco hay que olvidar las dilaciones en la recepción: la negativa a firmar el acta de entrega del apartamento con el fin de obtener posteriormente multas e indemnizaciones. Es decir, las personas —de forma deliberada o no— calculan compensar parte de sus gastos en una posible futura reforma.
Desde septiembre de 2024 está vigente en Rusia una limitación: el monto de las indemnizaciones por defectos no puede superar el 3% del precio del contrato, y además se ha introducido una moratoria sobre el cálculo de penalizaciones si la constructora subsanó las deficiencias en un plazo razonable.
Es decir, las constructoras ya están protegidas por ley, pero no hay que olvidarse de los consumidores. En internet abunda la información sobre apartamentos que al momento de la entrega no cumplen las normas de construcción, y a veces incluso inmuebles con acabadosse entreganal cliente con moho. Al respecto, los abogados subrayan que al detectar moho en una vivienda de nueva construcción, el comprador tiene pleno derechopresentaruna reclamación en el marco de la ley de protección de derechos del consumidor. Los motivos principales son deficiencias en la impermeabilización, filtraciones o humedad excesiva (superior al 65%), especialmente características de apartamentos en esquina y en primeros o últimos pisos
En estos casos, los compradores quedan indefensos: subsanar los defectos requiere inversiones considerables, mientras que las constructoras suelen intentar minimizar su responsabilidad. Los expertos subrayan que la protección de los compradores debe incluir mecanismos de peritaje independiente, posibilidad de solucionar rápidamente problemas críticos y garantías transparentes sobre la calidad de los acabados.
Por eso, junto a reclamaciones exageradas de compradores, los tribunales también reciben numerosos casos reales: desde techos con goteras hasta ascensores averiados. La mezcla de estos casos difumina los límites y genera un entorno conflictivo.
Según el director de NОСТРОЙ, Anton Glushkov, la solución a largo plazo podría ser una base de datos unificada de sentencias judiciales: "Es el fundamento para una práctica uniforme. Permitirá a empresas y ciudadanos orientarse en los precedentes, minimizar riesgos de manipulación y reducir el número de litigios".
El "extremismo del consumidor" es un concepto polémico. Para unos es abuso de derecho, para otros, defensa legítima de intereses. Pero los hechos demuestran que el número de demandas y el volumen de indemnizaciones crecen, y el mercado, sin cambios legislativos y procedimentales, podría enfrentar una nueva ola de conflictos.
El aumento de demandas no solo refleja posibles abusos, sino también un mayor nivel de cultura jurídica de la población: la gente presta más atención a la calidad de la vivienda y defiende sus intereses en los tribunales con mayor frecuencia. Al mismo tiempo, el mercado no puede ignorar la existencia de "inspectores" profesionales que convierten el trabajo de reclamaciones en un negocio. En definitiva, el sistema jurídico busca el equilibrio entre dos extremos: la necesidad de proteger a compradores de buena fe y el riesgo de sobrecargar a las constructoras con multas e indemnizaciones.
El equilibrio solo es posible mediante estándares de calidad y procedimientos de recepción transparentes, limitación de manipulaciones y desarrollo de la cultura jurídica. De lo contrario, la confianza en el sector seguirá cayendo, lo que perjudicará tanto a consumidores como a empresas: unos tendrán que conformarse con baja calidad, otros enfrentarán costes crecientes y retrasos en proyectos.