لماذا لم يجعل الرهن العقاري العائلي السكن في متناول الأسر الروسية

الأسعار ترتفع والقدرة على الشراء تتراجع

سقف قرض الرهن العقاري العائلي في معظم المدن الروسية (6 ملايين روبل) لا يسمح إلا بشراء استوديو أو شقة من غرفة واحدة. وفقاً لبيانات المركز التحليلي "Движение.ру"، فإن 44% فقط من المعروض في السوق الأولية في المتوسط يقع ضمن حدود البرنامج، وفي خمس مدن تتجاوز حصة هذه الشقق الصغيرة 90%، بينما تصل في Казани إلى 100%. ومنذ بداية عام 2025 تفاقم الوضع: ففي 12 مدينة من أصل 17 مدينة كبرى تراجعت حصة الشقق الأكبر مساحة المتاحة ضمن البرنامج.

والإشارة الأكثر إثارة للقلق هي تراجع إطلاق المشاريع الجديدة: ففي عام 2025 بدأ المطورون العقاريون ببناء 41.3 مليون متر مربع فقط، أي بانخفاض 12% مقارنة بالعام السابق. وهذا يعني أن المعروض من الوحدات السكنية الجديدة سيستمر في الانكماش خلال السنوات الـ2-3 المقبلة، خاصة في الشريحة الشعبية. وسيواجه المشترون موجة جديدة من ارتفاع أسعار الشقق.

يستجيب المطورون العقاريون لإمكانيات المشترين بتقليص مساحة الوحدات السكنية (إلى 49 متراً مربعاً وأقل). وفقاً لبيانات "ДОМ.РФ"، فإن 70% من الوحدات السكنية قيد الإنشاء في روسيا عبارة عن شقق من غرفة واحدة واستوديوهات، بينما يتراجع الطلب الفعلي عليها. وفي المناطق التي تبلغ فيها حصتها تصل إلى 70-75%، ويُلاحظ تكدس المخزون: فقد نضب الطلب الاستثماري، بينما يرغب المشترون في مساكن كاملة المواصفات. وهكذا، لا يستجيب السوق للاحتياجات الفعلية، بل يخلق "فخ المساحات الصغيرة" - مساكن مدمجة لكنها غير مكتملة وظيفياً، ستصبح بعد 10-15 عاماً أصولاً غير قابلة للتسويق.

السوق يبني ما لا يريد المشترون شراءه

نشأت فجوة في السوق بين نوع المساكن التي يعتبرها الروس مريحة وبين ما يُعرض عليهم فعلياً. وفقاً لاستطلاع أجرته Domklik (أكثر من 3 آلاف مشارك، مايو 2025)، فإن 40% من المواطنين يعتبرون أن الشقة المثالية تتراوح مساحتها بين 70-100 متر مربع. هذا النمط تحديداً يوفر مساحة للعائلة، ولتخزين الأغراض، ولحياة يومية كاملة. بينما يختار 34% آخرون مساحة 50-70 متراً مربعاً، و15% مستعدون للنظر في خيارات تتجاوز 100 متر مربع.

لكن سوق المباني الجديدة يعرض أقل بكثير: 46% من المعروض عبارة عن شقق تتراوح بين 30 و50 متراً مربعاً (استوديوهات وشقق بغرفة واحدة)، و31% بين 50 و70 متراً مربعاً، بينما الشريحة الأكثر طلباً (70-100 متر مربع) لا تشكل سوى 15%. المساحة الوسيطة للمباني الجديدة في روسيا تبلغ 48.6 متراً مربعاً فقط، وفي السوق الثانوية 50.6 متراً مربعاً. وهذا أقل بنحو الثلث من الحد الأدنى المريح لمعظم الأسر.

يتضح إذن أن المطورين العقاريين ينتجون بشكل جماعي مساكن لا تتوافق مع الاحتياجات الفعلية للسكان. والسبب يكمن في معايير برنامج الرهن العقاري نفسه وفي الإمكانيات المالية للأسر. فحدود الرهن العقاري بأقل دفعة أولى تسمح بشراء شقق صغيرة المساحة في الأساس. وفي ظل تراجع الطلب، بدأ المطورون بتغيير استراتيجية المبيعات. فهم يختارون مشاريع ذات هوامش ربح أعلى، وانخفض حجم المباني الجديدة في القطاع الشعبي بمقدار 2.3 مرة خلال عام واحد. وهذا بدوره يؤثر بشكل مباشر على خيارات المشترين: فالشقق الجديدة الميسورة التكلفة تتناقص، والمدة الزمنية لطرح وحدات جديدة تزداد طولاً.

المساكن الشعبية ترتفع أسعارها بأسرع وتيرة، لكن بناءها شبه متوقف

ارتفعت أسعار الوحدات السكنية الجديدة من الفئة المريحة في موسكو خلال عام بنحو 40%، لتصل إلى 21 مليون روبل للشقة الواحدة، وفقاً لـ بيانات bnMAP.pro. وفي الوقت نفسه، ارتفع متوسط ميزانية الشراء في سوق العقارات الأولية بالعاصمة بشكل أكبر: من 29 مليون روبل في يناير 2025 إلى 38 مليون روبل في يناير 2026 (بزيادة 32% خلال عام).

يثير ارتفاع الأسعار الدهشة بشكل خاص في ظل تراجع المعروض في القطاع الشعبي. ففي العام الماضي، انخفضت حصة الفئة المريحة في موسكو القديمة بشكل ملحوظ إلى أقل من 30%. ففي عام 2021، كانت حصة المشاريع السكنية الجماهيرية تتجاوز نصف المساكن قيد الإنشاء في العاصمة. أما مشاريع فئة رجال الأعمال فتتجاوز الآن 50% من حجم المعروض داخل الطريق الدائري في موسكو، بينما بلغ متوسط الميزانية هناك 36.5 مليون روبل (بزيادة 16% خلال عام). ويصل ابتكار شركات التطوير العقاري إلى حد تسمية المباني الواقعة خارج الطريق الدائري في موسكو بـ"فئة رجال الأعمال". 36.5 مليون روبل (بزيادة 16% خلال عام). ويصل ابتكار شركات التطوير العقاري إلى حد تسمية المباني الواقعة خارج الطريق الدائري في موسكو بـ"فئة رجال الأعمال".

وهذا يعزز الاختلال الهيكلي: فالطلب على الشقق الميسورة لا يزال مرتفعاً (وفقاً لبيانات النظام الموحد لمعلومات الإسكان، بلغت نسبة المبيعات في موسكو للفئتين الاقتصادية والمريحة أكثر من 100%)، لكن شركات التطوير العقاري لا تستطيع البناء في هذا القطاع بسبب انخفاض هوامش الربح وارتفاع أسعار الأراضي والصعوبات في التمويل. وتقوم شركات التطوير بترشيد استخدام قطع الأراضي حتى تلك التي تقل مساحتها عن هكتار واحد، مع زيادة عدد الطوابق: حيث بلغ متوسط ارتفاع المباني الجديدة أكثر من 100%)، لكن شركات التطوير العقاري لا تستطيع البناء في هذا القطاع بسبب انخفاض هوامش الربح وارتفاع أسعار الأراضي والصعوبات في التمويل. وتقوم شركات التطوير بترشيد استخدام قطع الأراضي حتى تلك التي تقل مساحتها عن هكتار واحد، مع زيادة عدد الطوابق: حيث بلغ متوسط ارتفاع المباني الجديدة 19 طابقاً، وكل مشروع رابع عبارة عن ناطحة سحاب يزيد ارتفاعها عن 25 طابقاً. ونتيجة لذلك، يستمر السوق في الارتفاع، حتى عندما لا يواكب الاقتصاد ودخل السكان الأسعار. 19 طابقاً، وكل مشروع رابع عبارة عن ناطحة سحاب يزيد ارتفاعها عن 25 طابقاً. ونتيجة لذلك، يستمر السوق في الارتفاع، حتى عندما لا يواكب الاقتصاد ودخل السكان الأسعار.

الفجوة بين الدخول وأسعار المساكن الجديدة تتسع بفعل القروض العقارية

حتى مع القروض العقارية الميسرة، يبقى السكن بعيد المنال عن غالبية الأسر الروسية. فالبنوك لا تقيّم الدخل فحسب، بل القدرة على السداد - أي قدرة المقترض على خدمة الدين. والمؤشر الأساسي للحصول على موافقة البنك هو معامل عبء الدين. فللحصول على الموافقة، يجب ألا تتجاوز الأقساط الشهرية لجميع القروض (بما فيها القرض العقاري المستقبلي) نسبة 50% من الدخل. وهذا يعني عملياً أن الدخل يجب أن يكون ضعف قيمة القسط على الأقل.

لنأخذ شقة استوديو نموذجية بمساحة 36 متراً مربعاً - وهي المساحة الدنيا التي توصي بها وزارة البناء والإسكان. وبحسب بيانات ДОМ.РФ في نهاية عام 2025، بلغ سعر المتر المربع في شقة من غرفة واحدة في موسكو 452 ألف روبل (وداخل حدود الطريق الدائري 478 ألف روبل). وبالتالي، يجب ألا يقل سعرها عن 16.3 مليون روبل. أما في منطقة موسكو، فستكلف شقة بهذه المواصفات (المتر بسعر 224 ألف روبل) ابتداءً من 8 ملايين روبل. 452 ألف روبل (داخل حدود الطريق الدائري لموسكو - 478 ألف روبل). وبالتالي، يجب ألا تقل قيمتها عن 16.3 مليون روبل. أما بالنسبة لمنطقة موسكو، فإن شقة بهذه المواصفات (المتر المربع بسعر 224 ألف روبل) ستكلف ابتداءً من 8 ملايين روبل.

من المهم أيضاً الأخذ بعين الاعتبار أن سعر الشقة نفسها في المباني الجديدة مبالغ فيه تحديداً لأنها "مؤهلة" لبرنامج القروض العقارية. وقد تصل الزيادة إلى 20-30% مقارنة بالقيمة السوقية لمسكن مماثل غير مرتبط بالبرامج الحكومية. ويحدث ذلك لأن المطورين العقاريين يدرجون في السعر ليس فقط تكلفة البناء، بل أيضاً تكلفة "المنتج الائتماني": الفائدة المخفضة، والتقسيط، وغيرها من الخيارات التسويقية.

عند سعر فائدة سوقي يبلغ 20% (المتوسط الفعلي في بداية عام 2025) ودفعة أولى بنسبة 20%، سيكون القسط الشهري والدخل المطلوب كالتالي: بالنسبة لموسكو - 218 ألف و436 ألف روبل، وبالنسبة لمنطقة موسكو - 107 آلاف و214 ألف روبل على التوالي. أما بسعر الفائدة التفضيلي البالغ 6% ودفعة أولى بنسبة 20%، فسيكون القسط الشهري والدخل المطلوب كالتالي: بالنسبة للعاصمة - 78 ألفاً و156 ألف روبل، وبالنسبة للمنطقة - 38 ألفاً و78 ألف روبل على التوالي.

غير أن الأسر تقتني في الغالب شققاً أكبر مساحة. ووفقاً لـ ДОМ.РФ، بلغ متوسط مساحة الشقة المشتراة بموجب القرض العقاري العائلي في عام 2025 نحو 57 متراً مربعاً. وتبلغ قيمة شقة بغرفتي نوم بهذه المساحة في موسكو حوالي 25.7 مليون روبل، وفي منطقة موسكو 11.7 مليون روبل. وسيتعين دفع أقساط شهرية بموجب القرض العقاري العائلي قدرها 123 ألفاً و56 ألف روبل، بينما يُشترط أن يبلغ دخل المقترض 246 ألفاً و112 ألف روبل على التوالي. لكن يجب الأخذ في الاعتبار أيضاً أن سقف هذا القرض العقاري في موسكو ومنطقتها يصل إلى 12 مليون روبل، ما يعني أن الجزء المتبقي من قيمة الشقة يجب تمويله عبر قرض عقاري بالسعر السوقي. لذلك يكون العبء الإجمالي للديون على المقترضين أعلى من ذلك.

وللمقارنة: بلغ متوسط الراتب في روسيا عام 2025 نحو حوالي 74 ألف روبل، وفي موسكو 110 آلاف روبل. وبالتالي، حتى في العاصمة، لا تستطيع الأسرة متوسطة الدخل تحمل تكاليف قرض عقاري لشقة نموذجية دون امتيازات، إذا لم تكن لديها مدخرات أو عقار آخر لصفقة بديلة. وإذا لم يكن لدى الأسرة إثبات رسمي للدخل، فإن فرص الموافقة تقترب من الصفر.

وبالتالي، فإن القروض العقارية الميسرة تجعل السكن متاحاً فقط لأعلى 20% من السكان (وبعد التقسيم المخطط لمعدلات القروض العقارية حسب عدد الأطفال، سيكون العدد أقل من ذلك). أما البقية فإما لا يستطيعون جمع الدفعة الأولى، أو لا يستوفون شروط نسبة عبء الدين. في النهاية، لا يحل البرنامج مشكلة عدم توفر السكن، بل يدعم فقط الطلب على الشقق صغيرة المساحة التي يبنيها المطورون للبقاء ضمن الحدود المقررة. تعمل القروض العقارية الميسرة كآلية لإعادة توزيع الطلب، وليس كأداة لخفض تكلفة السكن. إنها تساعد المطورين على بيع أمتار مبالغ في أسعارها، لكنها لا تجعل السكن أكثر توفراً للأسر. فالطلب المحموم يدعم الأسعار مؤقتاً فقط، مما يخلق فقاعة ستتطلب عاجلاً أم آجلاً تصحيحاً، خاصة في ظل حالة الركود.

النماذج المالية للمطورين لا تسمح بالبيع بأسعار أرخص

نظام التمويل المشروعي للمطورين يشهد المزيد من الاختلالات. وفقاً لبيانات المورد الموحد للمطورين (ЕРЗ.РФ)، بلغ متوسط مستوى تغطية الديون في التمويل المشروعي بأموال المشترين في حسابات الضمان في روسيا بتاريخ 1 ديسمبر 2025 72% فقط وهذا أقل بـ 11 نقطة مئوية عن العام السابق (83% في 1 ديسمبر 2024). وقد تدهورت التغطية في 70 منطقة خلال العام، وفي 19 منطقة خلال الشهر الماضي.

وهذا يعني أن غالبية شركات التطوير العقاري غير قادرة على سداد قروضها بالكامل من أموال المشترين بنظام الدفع المسبق. ويتعين سد هذه الفجوة من خلال رأس المال الخاص أو إعادة التمويل أو إبطاء وتيرة البناء، مما يؤدي بدوره إلى تأخير التسليم وارتفاع التكاليف وخطر الإفلاس. وفي الوقت نفسه، تظل أسعار الفائدة على التمويل المشروعي مرتفعة (تصل إلى 15-20%)، فيما أدى الوقف الاختياري للغرامات على التأخير إلى تقليل الحوافز لإنجاز المشاريع بشكل سريع.

لكن الآن تم إلغاء هذا الوقف الاختياري، أو بالأحرى تم تأجيل سداد المتأخرات إلى نهاية عام 2026. ووفقاً لحسابات بنك ألفا، قد يصل الحجم المحتمل للغرامات إلى 331 مليار روبل وهو ما يتجاوز بأكثر من الضعف إجمالي صافي أصول معظم شركات التطوير العقاري المتوسطة. ويُعزى هذا الارتفاع الحاد إلى الزيادة المتزامنة في حجم البناء مع تأجيل المواعيد (من 19 مليون متر مربع في 2021 إلى 27 مليون متر مربع في 2025)، وارتفاع أسعار المتر المربع (بنسبة 132% خلال أربع سنوات)، واستمرار ارتفاع نسبة التأخيرات عند 22-23% من إجمالي المحفظة. وحتى مع معدلات بيع معتدلة وتغطية جزئية للديون من حسابات الضمان، تجد شركات التطوير نفسها في مأزق: فهي غير قادرة على دفع الغرامات بسبب نقص السيولة، كما أن تسريع تسليم المباني غير المباعة مكلف بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على القروض.

ومن الأمثلة الدالة على ذلك قصة شركة "ساموليت" التي لجأت إلى الحكومة طلباً للمساعدة المالية. فقد عمد المطور العقاري إلى التوسع بقوة في بنك الأراضي خلال فترة ازدهار الرهن العقاري (حتى عام 2024)، وغالباً ما كان ذلك عبر قروض بأسعار فائدة متغيرة، ولم ينتقل إلى التحسين إلا لاحقاً، لكن الأوان كان قد فات. ونتيجة لذلك، بدأ البناء في جزء من القطع في الفترة 2024-2025، حين تراجع الطلب وارتفعت تكلفة البناء. ووفقاً لبيانات النظام الموحد لمعلومات الإسكان، بلغت نسبة المبيعات في مشاريع "ساموليوت" المقرر تسليمها عام 2026 مستويات مرتفعة (80% وأكثر). غير أن المشاريع الجديدة تشهد بالفعل عجزاً ملحوظاً في الطلب: إذ تنخفض نسبة المبيعات إلى 52% في المباني التي بدأ تشييدها مؤخراً.

ووفقاً لبيانات المورد الموحد للمطورين العقاريين، في نهاية عام 2025، كان 25.8% من المساكن قيد الإنشاء (1.2 مليون متر مربع من أصل 4.7 مليون متر مربع) يُنفذ بتأخير عن الموعد المخطط للتسليم - أي ربع المحفظة الجارية بأكملها. وهذا يعني أن المطور لم يتمكن من بيع حجم كافٍ من الوحدات السكنية لتغطية التزاماته تجاه البنوك. وفي عام 2025، تجاوز صافي الدين المعدل لشركة "ساموليوت" حاجز 350 مليار روبل مقابل حجم مبيعات بلغ 272 مليار روبل. وهذا يؤكد التحولات في السوق: لم يعد بالإمكان إطلاق المشاريع "على عواهنها" - فالسوق لم يعد يستوعب المساكن لمجرد أنها مبنية. في الوقت نفسه، السلطات رفضوا "إنقاذ" شركة التطوير العقاري بضخ أموال من الموازنة. على الأرجح، تنتظر مجموعة الشركات تغييراً في الملكية مع نقل الأصول إلى جهات أخرى.

الخلاصة

لم يحل نظام القروض العقارية العائلية مسألة السكن لغالبية الروس، بل أدى بدلاً من ذلك إلى نفخ فقاعة سعرية في السوق الأولية. دفع هذا النظام شركات التطوير العقاري إلى بناء شقق صغيرة "ميسورة التكلفة" شكلياً، لا تلبي الاحتياجات الفعلية للأسر. في يناير 2026، بلغت إيرادات شركات التطوير العقاري في منطقة موسكو ارتفاعاً بنسبة 6% مقارنة بيناير من العام الماضي. لكن هذه النتيجة جاءت بفعل ارتفاع الأسعار وتقلص متوسط مساحة الشقق. فقد ارتفع سعر المتر المربع في المنطقة بشكل عام بنسبة 14%، فيما انخفضت المساحة بنسبة 6%. هذه هي الطريقة الوحيدة للحفاظ على نمو الإيرادات في ظل تراجع حجم الطلب الفعلي. يحصل المشتري على مساحة سكنية أقل فأقل، لكنه يدفع أكثر فأكثر مقابل كل متر مربع يُسوَّق الآن على أنه من "الفئة التجارية".

في ديسمبر 2025، تسارع الروس للحصول على قروض عقارية قبل تغيير شروط البرنامج. وقد أدى ذلك قفزة قصيرة الأمد في المبيعات (+79% على أساس سنوي من حيث القيمة و+71% على أساس سنوي من حيث الحجم)، لكن بعد ذلك سيأتي التقييد - فالعديد من الأسر لم تعد مؤهلة لشروط القروض العقارية. ومنذ فبراير، تم حظر الحصول على قرضين عقاريين تفضيليين لأسرة واحدة وإلزام الزوجين بأن يكونا مقترضين مشتركين. والآن تدرس السلطات إمكانية تمييز سعر الفائدة حسب عدد الأطفال: 10% لطفل واحد، و6% للطفل الثاني، و4% للطفل الثالث وما بعده. وبالتوازي، يجري إعداد تدابير لمواجهة الاستخدام الاستثماري للبرنامج: من بين المقترحات - حظر شراء الوحدات السكنية صغيرة المساحة وتقييد الحصول على القرض خارج مكان التسجيل.

في الواقع، توقف القرض العقاري العائلي عن كونه أداة اجتماعية وتحول إلى رافعة تنظيمية محددة للسوق، حيث تتراجع إمكانية الوصول بشكل متزايد لصالح السيطرة على الطلب والنفقات الحكومية. وفي وزارة المالية يرون أن حصة برامج القروض العقارية التفضيلية في السوق يجب أن تنخفض إلى 25-30% مقابل 90% الحالية. وقد يكون الحل في بناء مساكن اجتماعية لتأجيرها للأسر الشابة. وبالفعل، يتصدر صندوق التجديد في موسكو حالياً قائمة حجم المساكن المنجزة، ويمكن تحويل جزء من هذا الحجم إلى مساكن للإيجار مع حق الشراء بسعر تفضيلي. وسيكون هذا النموذج بديلاً عن المساكن التجارية التي يجعلها المطورون أكثر تكلفة وأضيق مساحة للسكن.