لماذا لم يجعل الرهن العقاري العائلي السكن في متناول الأسر الروسية
خلق الرهن العقاري العائلي فقاعة سعرية بدلاً من حل مشكلة الإسكان. تحليل لمدى توفر المساكن ومتطلبات الدخل وأزمة شركات التطوير العقاري والتغييرات المخططة للبرنامج في عام 2026.
10 د قراءة
مشاركة:
ملخص بالذكاء الاصطناعي
الرهن العقاري العائلي في روسيا لم يحل مشكلة توفر السكن، بل خلق فقاعة سعرية في سوق العقارات. يقوم المطورون العقاريون ببناء شقق صغيرة المساحة بشكل جماعي تصل مساحتها إلى 50 متر مربع، والتي لا تتوافق مع احتياجات العائلات، لكنها تندرج رسمياً ضمن حدود البرنامج. وفي الوقت نفسه، فإن حتى سعر الفائدة التفضيلي يجعل السكن متاحاً فقط لـ 20% من السكان ذوي الدخل المرتفع.
الأسعار ترتفع والقدرة على الشراء تتراجع
سقف القرض العقاري العائلي في معظم المدن الروسية (6 ملايين روبل) لا يسمح إلا بشراء استوديو أو شقة من غرفة واحدة. وفقاً لبيانات المركز التحليلي "Движение.ру"، فإن 44% فقط في المتوسط من المعروض في السوق الأولية يقع ضمن حدود البرنامج، وفي خمس مدن تتجاوز نسبة هذه الشقق الصغيرة 90%، بينما تصل في Казани إلى 100%. ومنذ بداية عام 2025 تفاقم الوضع: ففي 12 مدينة من أصل 17 مدينة كبرى تراجعت نسبة الشقق الأكبر مساحة المتاحة ضمن البرنامج.
والإشارة الأكثر إثارة للقلق هي تراجع إطلاق المشاريع الجديدة: ففي عام 2025 بدأ المطورون العقاريون ببناء 41.3 مليون متر مربع فقط، أي بانخفاض 12% عن العام السابق. وهذا يعني أن المعروض من الوحدات السكنية الجديدة سيستمر في الانكماش خلال السنوات الـ2-3 المقبلة، خاصة في الشريحة الشعبية. وسيواجه المشترون موجة جديدة من ارتفاع أسعار الشقق.
يستجيب المطورون العقاريون لقدرات المشترين بتقليص مساحة الوحدات السكنية (إلى 49 متراً مربعاً وأقل). وفقاً لبيانات "ДОМ.РФ"، فإن 70% من المساكن قيد الإنشاء في روسيا عبارة عن شقق من غرفة واحدة واستوديوهات، بينما يتراجع الطلب الفعلي عليها. وفي المناطق التي تبلغ فيها نسبتها 70-75%، نشهد حالة من التخمة في المعروض: فالطلب الاستثماري قد نضب، بينما يرغب المشترون في مساكن كاملة المواصفات. وبالتالي، فإن السوق لا يستجيب للاحتياجات الفعلية، بل يخلق "فخ المساحات الصغيرة" - مساكن مدمجة لكنها غير مكتملة وظيفياً، ستتحول خلال 10-15 عاماً إلى أصول غير قابلة للتسويق.
Рынок новостроек держится за счет программ льготной ипотеки – без нее продажи падают. Источник: ДОМ.РФ
السوق يبني ما لا يريد الناس شراءه
نشأت في السوق فجوة بين ما يعتبره الروس مسكناً مريحاً وبين ما يُعرض عليهم فعلياً. ووفقاً لاستطلاع أجرته Domklik (أكثر من 3 آلاف مشارك، مايو 2025)، فإن 40% من المواطنين يعتبرون أن الشقة المثالية تتراوح مساحتها بين 70-100 متر مربع. فهذا النمط تحديداً يوفر المساحة اللازمة للعائلة، ولتخزين الأغراض، وللحياة اليومية الكاملة. بينما يختار 34% آخرون مساحة 50-70 متراً مربعاً، و15% مستعدون للنظر في خيارات تتجاوز 100 متر مربع.
لكن سوق المباني الجديدة يعرض أقل من ذلك بكثير: 46% من المعروض عبارة عن شقق تتراوح مساحتها بين 30 و50 متراً مربعاً (استوديوهات وشقق بغرفة واحدة)، و31% بين 50 و70 متراً مربعاً، بينما الشريحة الأكثر طلباً (70-100 متر مربع) لا تشكل سوى 15%. والمساحة الوسيطة للمباني الجديدة في روسيا تبلغ 48.6 متراً مربعاً فقط، وفي السوق الثانوية 50.6 متراً مربعاً. وهذا أقل بنحو الثلث من الحد الأدنى المريح لمعظم الأسر.
يتضح إذن أن المطورين العقاريين ينتجون بشكل جماعي مساكن لا تتوافق مع الاحتياجات الفعلية للسكان. ويكمن السبب في معايير برنامج الرهن العقاري نفسه وفي الإمكانيات المالية للأسر. فحدود الرهن العقاري بأقل دفعة أولى تسمح بشراء شقق صغيرة المساحة في الأساس. وفي ظل تراجع الطلب، بدأ المطورون بتغيير استراتيجية المبيعات. فهم يختارون مشاريع ذات هوامش ربح أعلى، وانخفض حجم المباني الجديدة في القطاع الشعبي بمقدار 2.3 مرة خلال عام واحد. وهذا بدوره يؤثر بشكل مباشر على خيارات المشترين: فالشقق الجديدة الميسورة التكلفة تتناقص، وتطول فترات طرح وحدات جديدة في السوق.
المساكن الشعبية ترتفع أسعارها بأسرع وتيرة، لكن بناءها شبه متوقف
ارتفعت أسعار الوحدات السكنية الجديدة من فئة الراحة في موسكو بنحو 40% خلال عام، لتصل إلى 21 مليون روبل للشقة الواحدة، وفقاً لـ بيانات bnMAP.pro. وفي الوقت نفسه، ارتفع متوسط ميزانية الشراء في سوق العقارات الأولية بالعاصمة بشكل أكبر: من 29 مليون روبل في يناير 2025 إلى 38 مليون روبل في يناير 2026 (بزيادة 32% خلال عام).
يبدو ارتفاع الأسعار مذهلاً بشكل خاص في ظل تراجع المعروض في القطاع الشعبي. ففي العام الماضي، انخفضت حصة فئة الراحة في موسكو القديمة إلى إلى أقل من 30%. ففي عام 2021، كانت حصة المشاريع السكنية الجماهيرية تتجاوز نصف المساكن قيد الإنشاء في العاصمة. أما مشاريع فئة الأعمال فتتجاوز الآن 50% من حجم المعروض داخل الطريق الدائري في موسكو، حيث بلغ متوسط الميزانية هناك 36.5 مليون روبل (+16% خلال عام). ويصل ابتكار شركات التطوير العقاري إلى حد تسمية المباني الواقعة خارج الطريق الدائري في موسكو بـ"فئة الأعمال". 36.5 مليون روبل (+16% خلال عام). ويصل ابتكار شركات التطوير العقاري إلى حد تسمية المباني الواقعة خارج الطريق الدائري في موسكو بـ"فئة الأعمال".
الفجوة بين الدخول وأسعار المساكن الجديدة تتسع بفعل القروض العقارية
حتى مع القروض العقارية الميسّرة، يبقى السكن بعيد المنال عن غالبية الأسر الروسية. فالبنوك لا تقيّم الدخل فحسب، بل القدرة على السداد - أي قدرة المقترض على خدمة الدين. والمؤشر الرئيسي لموافقة البنك هو معدل عبء الدين. فللحصول على الموافقة، يجب ألا تتجاوز الأقساط الشهرية لجميع القروض (بما فيها القرض العقاري المستقبلي) نسبة 50% من الدخل. وهذا يعني عملياً أن الدخل يجب أن يكون ضعف قيمة القسط على الأقل.
لنأخذ شقة نموذجية من غرفة واحدة بمساحة 36 متراً مربعاً - وهي المساحة الدنيا التي توصي بها وزارة الإسكان والتعمير. وفقاً لبيانات ДОМ.РФ في نهاية عام 2025، بلغ سعر المتر المربع في شقة من غرفة واحدة في موسكو 452 ألف روبل (وداخل الطريق الدائري 478 ألف روبل). وبالتالي، يجب ألا يقل سعرها عن 16.3 مليون روبل. أما في منطقة موسكو، فستكلف شقة بهذه المواصفات (المتر بسعر 224 ألف روبل) ابتداءً من 8 ملايين روبل.
من المهم أيضاً الأخذ بعين الاعتبار أن سعر الشقة نفسها في المباني الجديدة مبالغ فيه تحديداً لأنها "مؤهلة" لبرنامج القروض العقارية. وقد تصل الزيادة في السعر إلى 20-30% مقارنة بالقيمة السوقية لمسكن مماثل غير مرتبط بالبرامج الحكومية. ويحدث ذلك لأن المطورين العقاريين يُدرجون في السعر ليس فقط تكلفة البناء، بل أيضاً تكلفة "المنتج الائتماني": الفائدة المخفضة، والتقسيط، وغيرها من الخيارات التسويقية.
عند سعر فائدة سوقي يبلغ 20% (المتوسط الفعلي في بداية عام 2025) ودفعة أولى بنسبة 20%، سيكون القسط الشهري والدخل المطلوب كالتالي: بالنسبة لموسكو - 218 ألف و436 ألف روبل، وبالنسبة لمنطقة موسكو - 107 آلاف و214 ألف روبل على التوالي. أما بسعر الفائدة التفضيلي البالغ 6% ودفعة أولى بنسبة 20%، فسيكون القسط الشهري والدخل المطلوب كالتالي: بالنسبة للعاصمة - 78 ألفاً و156 ألف روبل، وبالنسبة للمنطقة - 38 ألفاً و78 ألف روبل على التوالي.
غير أن الأسر تقتني في الغالب شققاً أكبر مساحة. فوفقاً لـ ДОМ.РФ، بلغ متوسط مساحة الشقة المشتراة بقرض الرهن العقاري العائلي في عام 2025 نحو 57 متراً مربعاً. وتبلغ قيمة شقة بغرفتي نوم بهذه المساحة في موسكو حوالي 25.7 مليون روبل، وفي منطقة موسكو 11.7 مليون روبل. وسيتعين دفع أقساط شهرية بقرض الرهن العقاري العائلي قدرها 123 ألفاً و56 ألف روبل، بينما يتطلب دخل المقترض 246 ألفاً و112 ألف روبل على التوالي. لكن يجب الأخذ في الاعتبار أيضاً أن سقف هذا النوع من القروض في موسكو والمنطقة يصل إلى 12 مليون روبل، مما يعني أن الجزء المتبقي من قيمة الشقة يجب تمويله بقرض عقاري بسعر السوق. وبالتالي، يكون العبء الإجمالي للديون على المقترضين أعلى من ذلك.
وللمقارنة: بلغ متوسط الراتب في روسيا عام 2025 نحو حوالي 74 ألف روبل، وفي موسكو 110 آلاف روبل. وهذا يعني أنه حتى في العاصمة، لا تستطيع الأسرة متوسطة الدخل تحمل تكاليف قرض عقاري لشقة نموذجية دون امتيازات، إذا لم تكن لديها مدخرات أو عقار آخر لصفقة بديلة. وإذا لم يكن لدى الأسرة إثبات رسمي للدخل، فإن فرص الموافقة تقترب من الصفر.
وبالتالي، فإن القروض العقارية الميسرة تجعل السكن متاحاً فقط لأعلى 20% من السكان (وبعد التقسيم المخطط لمعدلات القروض العقارية حسب عدد الأطفال - سيكون أقل من ذلك). أما الباقون فإما لا يستطيعون جمع الدفعة الأولى، أو لا يستوفون شروط نسبة الدين إلى الدخل. في النهاية، لا يحل البرنامج مشكلة عدم توفر السكن، بل يدعم فقط الطلب على الشقق صغيرة المساحة التي يبنيها المطورون للبقاء ضمن الحدود المقررة. تعمل القروض العقارية الميسرة كآلية لإعادة توزيع الطلب، وليس كأداة لخفض تكلفة السكن. إنها تساعد المطورين على بيع أمتار مبالغ في أسعارها، لكنها لا تجعل السكن أكثر توفراً للأسر. فالطلب المحموم يدعم الأسعار مؤقتاً فقط، مما يخلق فقاعة ستتطلب تصحيحاً عاجلاً أم آجلاً، خاصة في ظل حالة الركود.
النماذج المالية للمطورين لا تسمح بالبيع بأسعار أرخص
نظام التمويل المشروعي للمطورين يشهد المزيد من الاختلالات. وفقاً لبيانات المورد الموحد للمطورين (ЕРЗ.РФ)، بلغ متوسط مستوى تغطية الديون في التمويل المشروعي بأموال المشترين في حسابات الضمان في روسيا بتاريخ 1 ديسمبر 2025 72% فقط . وهذا أقل بـ 11 نقطة مئوية عن العام السابق (83% في 1 ديسمبر 2024). وقد تدهورت التغطية في 70 منطقة خلال العام، وفي 19 منطقة خلال الشهر الماضي.
وهذا يعني أن غالبية شركات التطوير العقاري غير قادرة على سداد قروضها بالكامل من أموال المشترين بنظام الدفع المسبق. وتضطر هذه الشركات لسد هذه الفجوة من رأس المال الخاص أو عبر إعادة التمويل أو من خلال إبطاء وتيرة البناء، مما يؤدي بدوره إلى تأخير التسليم وارتفاع التكاليف وخطر الإفلاس. في الوقت نفسه، تظل أسعار الفائدة على التمويل المشروعي مرتفعة (تصل إلى 15-20%)، فيما أدى الوقف الاختياري للغرامات على التأخير إلى تقليل الحوافز لإنجاز المشاريع بشكل سريع.
لكن الآن تم إلغاء هذا الوقف الاختياري، أو بالأحرى تم تأجيل سداد الغرامات المتأخرة إلى نهاية عام 2026. وبحسب حسابات ألفا-بنك، قد يصل حجم الغرامات المحتملة إلى 331 مليار روبل، وهو ما يزيد بأكثر من الضعف عن إجمالي صافي أصول معظم شركات التطوير العقاري المتوسطة. ويعود هذا الارتفاع الانفجاري إلى الزيادة المتزامنة في حجم البناء مع تأجيل المواعيد (من 19 مليون متر مربع في 2021 إلى 27 مليون متر مربع في 2025)، وارتفاع أسعار المتر المربع (بنسبة 132% خلال أربع سنوات)، واستمرار ارتفاع نسبة التأخيرات عند 22-23% من إجمالي المحفظة. وحتى مع معدلات بيع معتدلة وتغطية جزئية للديون من حسابات الضمان، تجد شركات التطوير نفسها في مأزق: فهي غير قادرة على دفع الغرامات بسبب نقص السيولة، كما أن تسريع تسليم المباني غير المباعة مكلف بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على القروض.
Объем долга застройщиков перед банками превышает полученные от дольщиков средства почти на 30%, поэтому девелоперы вынуждены переносить свою маржинальность в рост цен. Источник: ДОМ.РФ
وتعتبر قصة شركة «ساموليت» مثالاً واضحاً، حيث تقدمت إلى الحكومة طلباً للمساعدة المالية. فقد عمل المطور بنشاط على توسيع بنك الأراضي خلال فترة ازدهار الرهن العقاري (حتى عام 2024)، وغالباً ما كان ذلك عبر قروض بأسعار فائدة متغيرة، ولم ينتقل إلى التحسين إلا لاحقاً، لكن الأوان كان قد فات. ونتيجة لذلك، تم إدخال جزء من القطع في البناء بالفعل خلال عامي 2024-2025، عندما تراجع الطلب وارتفعت تكلفة البناء. وفقاً لبيانات النظام الموحد لمعلومات الإسكان، بلغت نسبة مبيعات مشاريع "ساموليت" المقرر تسليمها في عام 2026 مستوى مرتفعاً (80% وأكثر). إلا أن المشاريع الجديدة تشهد بالفعل عجزاً ملحوظاً في الطلب: حيث تنخفض نسبة المبيعات إلى 52% في المباني التي تم إطلاق بنائها مؤخراً.
وفقاً لبيانات المورد الموحد للمطورين، في نهاية عام 2025، كان 25.8% من المساكن قيد الإنشاء (1.2 مليون متر مربع من أصل 4.7 مليون متر مربع) يُنفذ بتأخير عن الموعد المخطط للتسليم - أي ربع المحفظة الحالية بأكملها. وهذا يعني أن المطور لم يتمكن من بيع حجم كافٍ من المساكن لتغطية التزاماته تجاه البنوك. في عام 2025، تجاوز صافي الدين المعدل لـ"ساموليت" حاجز 350 مليار روبل مقابل حجم مبيعات بلغ 272 مليار روبل. وهذا يؤكد التغيرات في السوق: لم يعد بالإمكان إطلاق المشاريع "على عواهنها" - فالسوق لم يعد يستوعب المساكن لمجرد أنها مبنية. في الوقت نفسه، السلطات رفضوا "إنقاذ" شركة التطوير العقاري بضخ أموال من الموازنة. على الأرجح، تنتظر مجموعة الشركات تغييراً في الملكية مع نقل الأصول إلى جهات أخرى.
الخلاصة
لم يحل نظام القروض العقارية العائلية مسألة الإسكان لغالبية الروس، بل نفخ بدلاً من ذلك فقاعة سعرية في السوق الأولية. دفع هذا النظام شركات التطوير العقاري إلى بناء شقق صغيرة "ميسورة التكلفة" شكلياً، لا تلبي الاحتياجات الفعلية للأسر. في يناير 2026، ارتفعت إيرادات شركات التطوير العقاري في منطقة موسكو بنسبة 6% مقارنة بيناير العام الماضي. لكن هذه النتيجة جاءت من ارتفاع الأسعار وتقلص متوسط مساحة الشقق. فقد ارتفع سعر المتر المربع في المنطقة بشكل عام بنسبة 14%، بينما انخفضت المساحة بنسبة 6%. هذه هي الطريقة الوحيدة للحفاظ على نمو الإيرادات في ظل تراجع حجم الطلب الفعلي. يحصل المشتري على مساحة سكنية أقل، لكنه يدفع أكثر مقابل كل متر مربع، يُسوَّق الآن على أنه من "الفئة التجارية".
في ديسمبر 2025، تسارع الروس للحصول على قروض عقارية قبل تغيير شروط البرنامج. وقد أدى ذلك قفزة قصيرة الأمد في المبيعات (+79% على أساس سنوي من حيث القيمة و+71% على أساس سنوي من حيث الحجم)، لكن بعد ذلك سيأتي التقييد - فالعديد من الأسر لم تعد مؤهلة لشروط القروض العقارية. ومنذ فبراير، تم حظر الحصول على قرضين عقاريين ميسرين لأسرة واحدة وإلزام الزوجين بأن يكونا مقترضين مشتركين. والآن تقوم السلطات بمناقشة تمييز سعر الفائدة حسب عدد الأطفال: 10% لطفل واحد، و6% للطفل الثاني، و4% للطفل الثالث وما بعده. وبالتوازي، يجري إعداد تدابير لمنع الاستخدام الاستثماري للبرنامج: من بين المقترحات - حظر شراء الوحدات السكنية صغيرة المساحة وتقييد الحصول على القرض خارج مكان التسجيل.
في الواقع، توقف القرض العقاري العائلي عن كونه أداة اجتماعية وتحول إلى رافعة تنظيمية محددة للسوق، حيث تتراجع إمكانية الوصول بشكل متزايد لصالح السيطرة على الطلب والنفقات الحكومية. وفي وزارة المالية يرونأن حصة برامج القروض العقارية الميسرة في السوق يجب أن تنخفض إلى 25-30% مقابل 90% الحالية. وقد يكون الحل في بناء مساكن اجتماعية لتأجيرها للأسر الشابة. وبالفعل، يتصدر صندوق التجديد في موسكو حالياً من حيث حجم تسليم الوحدات السكنية، ويمكن تحويل جزء من هذا الحجم إلى مساكن للإيجار مع حق الشراء بسعر ميسر. وسيكون هذا النموذج بديلاً للمساكن التجارية التي يجعلها المطورون أكثر تكلفة وأضيق مساحة للسكن.
