为什么家庭抵押贷款未能让俄罗斯家庭买得起房

价格上涨,可负担性下降

家庭抵押贷款计划在俄罗斯大多数城市的额度上限(600万卢布)只能购买单间公寓或一居室。据分析中心"Движение.ру"数据显示,平均而言,一手房市场上仅有44%的房源 符合 该计划的额度限制,而在五个城市,这类小户型的占比超过90%,在喀山甚至达到100%。自2025年初以来,情况进一步恶化:在17个大城市中,有12个城市符合该计划条件的大面积住房占比出现下降。

更令人担忧的信号是新项目开工量的下滑:2025年开发商 开工建设 的面积仅为4130万平方米,同比减少12%。这意味着未来2-3年内,新建住房供应将持续收缩,尤其是大众市场板块。购房者将面临新一轮的房价上涨。

开发商针对购房者的支付能力,采取缩小住房面积(至49平方米及以下)的应对策略。据"ДОМ.РФ"数据,俄罗斯在建住房中70%为一居室和单间公寓,但实际需求却在下降。在这类房源占比较高的地区 达到 70-75%时,市场就会出现积压:投资需求已经枯竭,而购房者想要的是功能完善的住宅。结果就是,市场并未响应真实需求,反而形成了"小户型陷阱"——面积紧凑但功能不完善的住房,10-15年后将变成难以出手的滞销品。

市场建造的并非购房者真正想要的

市场上出现了一道鸿沟:俄罗斯人认为舒适的住房与市场实际提供的住房之间存在巨大差距。根据Domclick的调查(超过3000名受访者,2025年5月),40%的民众 认为 70-100平方米的公寓最为理想。正是这种户型能够为家庭提供足够的空间,满足储物和完整生活的需求。另有34%的人选择50-70平方米,15%的人愿意考虑100平方米以上的房源。

然而新房市场提供的面积要小得多:46%的房源面积在30-50平方米之间(开间和一居室),31%在50-70平方米之间,而最受欢迎的70-100平方米户型仅占15%。俄罗斯新房的中位面积仅为48.6平方米,二手房市场为50.6平方米。这比大多数家庭的最低舒适标准少了近三分之一。

由此可见,开发商大规模建造的住房并不符合居民的实际需求。原因既在于抵押贷款项目本身的参数设定,也在于家庭的财务能力。最低首付的抵押贷款额度主要只能购买小户型公寓。在需求下滑的情况下,开发商开始调整销售策略。他们 选择 利润率更高的项目,导致大众市场新建住宅楼的数量在一年内下降了2.3倍。这直接影响到购房者的选择:可负担的新房源越来越少,而新项目的推出周期也越来越长。

大众住宅涨价最快,但几乎无人建造

莫斯科舒适级新建住宅一年内涨价近40%,达到每套2100万卢布, 这是 bnMAP.pro数据显示的结果。与此同时,首都一手房市场的平均购房预算涨幅更大:从2025年1月的2900万卢布增至2026年1月的3800万卢布(年增长率32%)。

在大众市场供应量萎缩的背景下,房价上涨尤为惊人。去年,舒适级住宅在老莫斯科地区的占比 下降 降至不到30%。而在2021年,大众型新建住宅在首都新建住房中的占比还超过一半。商务级项目现在占莫斯科环城公路以内供应量的50%以上,那里的平均预算 达到 3650万卢布(同比增长16%)。开发商的"创造力"甚至到了将环城公路以外的住宅也称为"商务级"的地步。

这加剧了结构性失衡:对可负担住房的需求依然旺盛(根据统一住房建设信息系统数据,莫斯科经济型和舒适型住宅的销售率 超过 100%),但开发商因利润率低、土地昂贵以及融资困难而无法在这一细分市场进行建设。开发商甚至对1公顷以下的地块进行合理化利用,并不断增加楼层高度:新建住宅的平均高度 达到 19层,每四个项目中就有一个是超过25层的摩天大楼。结果是,即使经济和居民收入跟不上房价涨幅,市场仍在持续升温。

收入与新建住房价格之间的差距因按揭贷款而不断扩大

即使有优惠按揭政策,住房对大多数俄罗斯家庭来说仍然遥不可及。银行评估的不仅仅是收入,而是偿付能力——即借款人偿还债务的能力。银行审批的关键指标是债务负担率(ПДН)。要获得批准,所有贷款(包括未来的按揭贷款)的月供总额不得超过收入的50%。这在实践中意味着,收入必须至少是月供的两倍。

以标准的一居室为例,面积为36平方米——这正是 建设部推荐的 最小面积。根据ДОМ.РФ的数据,截至2025年底,莫斯科一居室公寓的每平方米价格 为 45.2万卢布(莫斯科环城公路以内为47.8万卢布)。因此,其总价应不低于1630万卢布。对于莫斯科州,这样参数的公寓(每平方米22.4万卢布)价格从800万卢布起。

还需要注意的是,新建住房的价格之所以虚高,正是因为它"符合"按揭贷款项目的条件。与不挂钩政府项目的同类住房市场价格相比,溢价可能达到20-30%。这是因为开发商在定价时不仅包含成本价,还包含了"按揭产品"的价值:优惠利率、分期付款以及其他营销选项。

按市场利率20%(2025年初的实际平均水平 ),首付20%的情况下,月供和所需收入如下:莫斯科为21.8万卢布和43.6万卢布,莫斯科州为10.7万卢布和21.4万卢布。按优惠利率6%、首付20%计算,月供和所需收入则为:首都为7.8万卢布和15.6万卢布,莫斯科州为3.8万卢布和7.8万卢布。

然而,家庭通常会购买面积更大的住房。根据ДОМ.РФ的数据,2025年通过家庭抵押贷款购买的住房平均面积 达到 57平方米。这样一套两居室在莫斯科的价格约为2570万卢布,在莫斯科州约为1170万卢布。使用家庭抵押贷款的月供分别为12.3万卢布和5.6万卢布,对借款人收入的要求则分别为24.6万卢布和11.2万卢布。但还需要考虑到,莫斯科及莫斯科州的家庭抵押贷款额度上限为1200万卢布,这意味着超出部分需要按市场利率申请抵押贷款。因此借款人的总体债务负担会更高。

作为对比:2025年俄罗斯的工资中位数 曾是 约7.4万卢布,莫斯科则为11万卢布。这意味着,即便在首都,如果没有积蓄或其他房产用于置换交易,普通家庭也无法在没有优惠政策的情况下负担标准住宅的按揭贷款。而如果家庭无法提供正式的收入证明,获批的可能性几乎为零。

因此,优惠按揭贷款 使得 住房仅对收入最高的20%人群可及(而在计划中按子女数量细分按揭利率后,这一比例还将进一步缩小)。其余人群要么无法凑齐首付,要么无法满足债务收入比要求。最终,该项目并未解决住房可负担性问题,只是支撑了对小户型公寓的需求——开发商建造这类房型正是为了符合限价标准。优惠按揭贷款充当的是需求再分配机制,而非降低住房成本的工具。它帮助开发商销售溢价的房产,但并未真正让家庭更容易买得起房。投机性需求只是暂时支撑了价格,制造了一个泡沫,在经济停滞的背景下,这个泡沫迟早需要修正。

开发商的财务模型不允许以更低价格出售

针对开发商的项目融资体系正日益出现故障。根据开发商统一资源平台(ЕРЗ.РФ)的数据,截至2025年12月1日,俄罗斯项目融资债务被托管账户中购房者资金覆盖的平均水平 仅为 72%。这比一年前(2024年12月1日的83%)下降了11个百分点。70个地区的覆盖率在过去一年中恶化,19个地区在最近一个月内出现下滑。

这意味着大多数开发商无法完全依靠购房者的资金偿还贷款。资金缺口只能通过自有资本、再融资或放缓施工进度来弥补——而这反过来又导致交付延迟、成本上升和破产风险。与此同时,项目融资利率 仍然 居高不下(高达15-20%),而此前对逾期罚款的暂缓措施降低了开发商按时完工的动力。

但现在暂缓令已被取消,更准确地说是逾期罚款的支付被推迟到2026年底。根据Альфа-Банк(阿尔法银行)的测算,潜在罚款总额可能 达到 3310亿卢布——这是大多数中型开发商净资产总和的两倍多。这一爆炸性增长源于多重因素的叠加:施工规模扩大且工期延误(从2021年的1900万平方米增至2025年的2700万平方米)、每平方米价格上涨(四年间涨幅达132%)以及延迟交付比例持续高企——占整个项目组合的22-23%。即使在销售情况尚可、托管账户资金部分覆盖债务的情况下,开发商仍陷入困境:由于流动性不足无力支付罚款,而因贷款利率高企,强行交付未售出的房屋成本又过于高昂。

Самолет公司的案例颇具代表性,该公司 曾向监管部门申请 向政府寻求财政援助。该开发商在抵押贷款繁荣期(2024年之前)积极扩充土地储备,往往依靠浮动利率贷款,直到后来才转向优化策略,但为时已晚。结果是,部分地块在2024-2025年才开工建设,而此时需求已经减弱,建设成本却在上涨。根据ЕИСЖС(统一住房建设信息系统)数据,Самолет公司2026年交付项目的销售率 保持在 高位(80%及以上)。然而新项目已经出现明显的需求不足:最近开工的住宅楼销售率降至52%。

根据开发商统一资源平台数据,截至2025年底,在建住宅中有25.8%(470万平方米中的120万平方米) 存在 违反计划交付期限的情况——占当前全部在建项目的四分之一。也就是说,开发商未能及时售出足够的住房来履行对银行的债务义务。2025年,Самolет公司调整后的净债务 超过 3500亿卢布,而销售额为2720亿卢布。这印证了市场的变化:再也不能抱着侥幸心理启动项目——市场不再仅仅因为房子建成了就会消化这些住房。与此同时,政府 拒绝 通过预算注资来"拯救"这家开发商。该集团公司很可能将面临股权变更,资产转移给其他机构。

结论

家庭抵押贷款体系并未解决大多数俄罗斯人的住房问题,反而在一手房市场吹起了价格泡沫。它迫使开发商建造面积小、表面上"可负担"的公寓,而这些公寓并不符合家庭的实际需求。2026年1月,莫斯科地区开发商的营收 增长了 6%,较去年同期有所上升。但这一结果源于价格上涨和公寓平均面积的缩减。整个地区的每平方米价格上涨了14%,而面积则缩减了6%。只有通过这种方式,才能在实际需求量下降的情况下保持营收增长。购房者获得的居住面积越来越小,但为每平方米支付的价格却越来越高,而这些房子现在被包装成"商务级"产品出售。

2025年12月,俄罗斯人在该计划条件变更前争相申请抵押贷款。这 带来了 销售额出现短暂激增(按金额计同比增长79%,按数量计同比增长71%),但接下来将面临限制——许多家庭已不再符合抵押贷款条件。从2月起,政府禁止一个家庭申请两笔优惠抵押贷款,并要求配偶必须作为共同借款人。目前当局 正在讨论 根据子女数量实行差异化利率:一个孩子为10%,第二个孩子为6%,第三个及以上孩子为4%。与此同时,政府正在制定措施防止该计划被用于投资目的:建议措施包括禁止购买小户型住房,以及限制在非户籍所在地申请贷款。

事实上,家庭抵押贷款已不再是一项社会工具,而是转变为调控市场的精准杠杆,其可及性越来越多地让位于对需求和预算支出的控制。财政部 认为,优惠抵押贷款计划在市场中的占比应从目前的90%降至25-30%。解决方案可以是建设社会保障性住房,供年轻家庭租赁。目前莫斯科更新基金 在住房交付量方面处于领先地位 ,可以将部分住房改为带优惠价购买权的租赁住房。这种模式将成为商品房的替代方案,而开发商建造的商品房正变得越来越昂贵和狭小。