新房市场持续下滑:需求转向二手房

俄罗斯住房市场正在出现趋势逆转:现房需求不断增长。这种情况通常出现在央行关键利率仍处高位、而新建住宅价格预期落空的时期。类似情况曾出现在2009-2010年、2015-2017年之后,尤其是2022年底。如今历史再次重演,统计数据印证了这一点。

为何需求从新房市场转向二手房市场

根据Росреестр(俄罗斯联邦不动产登记局)数据,2026年4月莫斯科新建住宅市场共 签订 4100份房屋买卖合同——同比减少39%(上年同期为6600份)。与此同时,现房市场登记交易13500笔——较2025年4月增长18%。据ДОМ.РФ数据显示,2026年第一季度现房按揭贷款占比 从41%攀升 至56%,此类房产的贷款发放量同比增长2.2倍,而在建房产贷款仅增长21%。主要贡献来自现房:其在按揭贷款发放中的占比从34%跃升至48%。这是市场化按揭贷款复苏的直接结果:利率下调首先刺激了优惠政策覆盖不到的领域需求,也就是二手房市场。

在这方面,二手房市场相比新建住宅具有传统优势——许多交易通过置换方式进行,买家出售旧房后补差价购买新房。也就是说,购房者手中已有后续购房所需的主要资金,而非像新房按揭交易那样只需支付最低首付。这种向"二手房"的转移之所以加速,还因为市场正在系统性地淘汰低质廉价房源——苏联时期的"赫鲁晓夫楼"和"勃列日涅夫楼"。取而代之的是品质更优的房源,包括所谓的"次新房"——来自近期交付的新建项目、但已可入住的住宅。这类房产是投资型买家未能在建设阶段售出、现在房屋交付后挂牌出售的。这些房源兼具新房的产权清晰和快速入住的便利性,对购房者极具吸引力。

在此背景下,一级市场正在流失购房者。根据俄罗斯联邦不动产登记局(Росреестр)的数据,2026年1月至4月期间,莫斯科 登记的 房屋买卖合同(ДДУ)为1.71万份,同比减少37%。4月份,百万人口城市的一手房需求 下降了 21%至27%,莫斯科更是骤降37%,而伏尔加格勒的降幅接近50%。总体而言,与2025年下半年相比,2026年初新建住宅需求下降了42%,而二手房需求仅下降2.2%, ЦИАН指出 。

价格趋同的趋势也印证了这一点:2026年初全国范围内新房价格平均比二手房高出26%,但到5月这一差距 缩小 至23%——连续第五个月下降。在莫斯科，这一溢价目前仍然较高(44%，此前为48%)，但也在下降。在拥有大量老旧住房存量的地区，溢价更高(例如巴尔瑙尔为61%)，而在克拉斯诺达尔或喀山仅为18%(ЦИАН估算)。与此同时，百万人口城市的新建住宅价格平均 上涨 12.3%，而莫斯科和圣彼得堡每平方米上涨24%。首都的"商务级"住宅，尤其是高端住宅，三年内价格翻了一番。这也拉动了二手房市场的价格，购房者正转向该市场。那里的大众住宅价格同样快速上涨：根据Миэль的数据，2026年4月莫斯科二手房市场一居室公寓的平均成交价 达到 1430万卢布(而一年前为1130万卢布)。市场已经形成了新的标准："正常"的一居室起价1500万卢布，两居室起价2000万卢布，三居室起价3000万卢布。

造成这种失衡的关键原因是优惠抵押贷款政策的取消。没有政府支持，新建住宅失去了其主要竞争优势。在市场化条件下，新房溢价不应超过9-15%，而且仅限于接近竣工阶段的房屋。相反，处于基坑施工阶段的项目应该因风险和等待时间而以10-20%的折扣出售。

被高估的新建住宅市场离不开抵押贷款的刺激。根据Ricci 2016-2025年的数据，莫斯科(环城公路范围内)的新建住宅价格 增长了 185%——从每平方米18.3万卢布涨至52万卢布。这一涨幅几乎是同期俄罗斯累计通胀率(84%)的2.2倍,表明新建住宅的涨价速度远超居民收入增长和整体通胀水平,使其越来越难以负担。与此同时,交易中的平均单位面积缩小了15%(从60平方米降至51平方米),这在一定程度上抑制了购房预算的增长。但即便如此,交易总额仍增长了143%(从1100万卢布涨至2700万卢布)。这意味着每平方米价格的上涨虽然通过面积缩小得到部分抵消,但并未解决住房可负担性问题:购房者被迫选择更紧凑的住宅以控制预算。

开发商建设速度超过销售速度

在此背景下,开发商启动项目的速度继续快于销售速度。根据DOM.RF数据,2026年第一季度他们 开工建设了 1070万平方米住宅——同比增长39%,创下有观测记录以来的最高水平。在建住宅库存增至1.189亿平方米,但销售仅按面积计增长12%,按金额计增长16%。也就是说,每售出一套公寓就有1.67套新开工——新开工量超过销售量达67%(临界值为70)。为了推动销售,开发商开始隐性降价,更准确地说是不再将价格提升至通胀水平以上。据CIAN数据,2026年前四个月莫斯科地区的实际折扣 增至 6%(而一年前为4.8%)。折扣在大众市场板块增幅尤为明显:经济型住宅的标价与实际成交价差距达5.4%,舒适型为6.2%,商务型和高端型为6.7-6.8%。这清楚地表明,定价过高的项目销售正在下滑。

需求还受到抵押贷款可获得性下降的进一步抑制:自2026年初以来,抵押贷款在交易中的占比 已降至 64%(同比下降17个百分点)。家庭抵押贷款计划已收紧。现在每个家庭只能申请一次,而此前覆盖高达40%交易的分期付款,现在仅占25-30%,且已纳入监管:自2026年4月起,这些分期付款将被记录在征信机构中,开发商也因风险考虑取消了最低首付要求。针对非婚父母的家庭抵押贷款可能从7月1日起提高利率。财政部 提议 在两种情况下提高利率:如果另一方父母试图单独申请贷款,或者借款人未婚且未与子女共同登记户口。这些措施将补充2月份按照"一个家庭一笔贷款"原则实施的收紧政策。

另一项重要新规预计将在夏季中期出台:禁止通过家庭抵押贷款计划购买面积小于30-34平方米的公寓。官方逻辑 在于 该计划是为解决人口问题而设立的,而一居室公寓并不符合这一目标。但实际情况并非如此。人们购买小面积住房并非出于意愿,而是迫于无奈。房价持续上涨:根据Metrium的数据,莫斯科州的房价 出现增长 同比增长16%(至每平方米22.9万卢布),莫斯科则 增长 20%(至每平方米41.8万卢布)。与此同时,新项目中一居室公寓的占比 达到 全国58%,而在个别城市这一比例更高:列宁格勒州为73%,圣彼得堡为72%,克拉斯诺达尔边疆区为68%。

问题不在于需求本身,而在于需求与供应的不匹配。例如,在克拉斯诺达尔边疆区, 超过 在建住宅中60%为开间和一居室,项目交付时的销售率不断下降:5月仅为66%,而十大地区的平均水平为76%。这意味着开发商建造的住宅既不适合家庭居住,也不适合投资。现在政府试图通过新的限制措施而非降价来遏制这一趋势。从销售速度可以看出这一政策的后果。2026年第一季度,只有27%的开发商能够完成或超额完成销售计划——这是两年来的最低水平,比2025年第四季度(当时为87%)低60个百分点。这一数据 来自 ДОМ.РФ、全俄社会舆论研究中心和建筑行业发展研究所(ИРСО)的联合研究报告。

新项目启动情况同样恶化:57%的开发商完成了计划(较上一季度增长7个百分点)。与此同时,十分之九的公司完成了在建项目计划,只有十分之一的开发商未能按时完工。这证实了一点:问题不在于建设能力,而在于销售能力。开发商试图通过促销和折扣刺激需求,但这只是权宜之计。

市场陷入短期解决方案的陷阱

新建住宅市场陷入了恶性循环:开发商继续按照旧模式建设,以已经过时的优惠抵押贷款条件为导向,而购房者却越来越多地选择现房。过去优惠抵押贷款发挥了救急作用,它制造了可负担性的假象,并通过担心错失政府支持的恐慌心理维持了需求的波动性激增。开发商则趁着"优惠窗口"开放,急于推出高价项目。现在这一储备正在枯竭:财政优化支出,而关键利率大幅下调还遥遥无期。结果是企业既不能提高售价,也不能降低建设成本,而去年的储备已被15-20%的高额项目融资利率消耗殆尽。如今许多企业不是为了盈利而工作,而是为了生存,实际上是在偿还银行贷款,而非发展业务。在这种情况下不会出现大规模降价:只有在现房或销售最后阶段才可能出现局部降价,作为"救火"措施。

家庭抵押贷款条件收紧和信贷可获得性下降加剧了危机,而政府试图限制小户型公寓购买的做法并未解决根本问题。如果开发商的策略不改变,政府继续通过项目管理需求而非解决系统性问题,市场将继续处于不稳定状态,一手房将失去优势,家庭住房可负担性将下降。购房者习惯性地等待崩盘,但二手房市场在没有全面降价的情况下也陷入停滞——目前那里交易量也很少,只有适度的"新二手房"供应。

在未来几个月,只要关键利率保持在14-15%的区间,需求将集中在二手房市场,遵循一个简单原则:"能买得起什么"。然而,一旦央行确定更低的利率,开发商可能会推出10-13%的自有抵押贷款项目,政府也会再次讨论提高家庭抵押贷款额度(莫斯科和圣彼得堡提高至1800万卢布,其他地区提高至900万卢布)。届时一手房需求将增加,这将再次推高价格。但目前这种情况尚未发生,厌倦了虚高价格和小户型"鸽子笼"的市场,正将兴趣转向现房——这是当前形势下唯一可负担的住房。另一种可能的情景不是价格下跌,而是提高建设效率,使价格增长不超过通胀率。但目前距离这一目标还很遥远。