新房市场持续下滑:需求转向二手房

俄罗斯住房市场正在出现趋势逆转:成品房需求不断增长。这种情况通常出现在央行关键利率仍处高位、而新建住宅价格预期落空的时期。类似情况曾出现在2009-2010年、2015-2017年之后,尤其是2022年底。如今历史再次重演,统计数据对此给出了印证。

为何需求从新房市场转向二手房市场

根据俄罗斯联邦不动产登记局(Rosreestr)数据,2026年4月莫斯科新建住宅市场 签订 了4100份股权参与建设合同(ДДУ),同比减少39%(上年同期为6600份)。与此同时,成品房市场登记交易13500笔,较2025年4月增长18%。据ДОМ.РФ数据,2026年第一季度成品房按揭贷款占比 从41%上升 至56%,此类房产的贷款发放量同比增长2.2倍,而在建房产贷款仅增长21%。主要贡献来自成品公寓:其在按揭贷款发放中的占比从34%跃升至48%。这是市场化按揭贷款恢复的直接结果:利率下降首先刺激了优惠政策覆盖不到的领域需求,也就是二手房市场。

在这方面,二手房市场相比新建住宅具有传统优势——许多交易通过置换方式进行,卖房款可用于补差价。也就是说,购房者手中已有后续购房所需的主要资金,而不像新房按揭交易那样只需支付最低首付。这种向"二手房"的转移之所以加速,还因为市场正在系统性地淘汰低价劣质房源——苏联时期的"赫鲁晓夫楼"和"勃列日涅夫楼"。取而代之的是品质更优的房源,包括所谓的"次新房"——来自近期交付的新建项目、但已可入住的住宅。这类房产是投资型购房者未能在建设阶段售出、现在房屋交付后挂牌出售的。这类房产兼具新房的产权清晰和快速入住的便利性,对购房者尤其具有吸引力。

在此背景下,一级市场正在流失购房者。根据俄罗斯联邦不动产登记局(Росреестр)数据,2026年1月至4月期间,莫斯科 登记的 房屋买卖合同(ДДУ)为1.71万份,同比减少37%。4月份,百万人口城市的一手房需求 下降 21%至27%,莫斯科降幅达37%,伏尔加格勒的降幅更接近50%。总体而言,与2025年下半年相比,2026年初新建住宅需求下降了42%,而二手房需求仅下降2.2%, ЦИАН指出 。