2025年优惠抵押贷款额度能否满足购房需求?

触及天花板的政府激励措施

6%的优惠家庭抵押贷款是俄罗斯住房市场为数不多的支持工具之一。据财政部数据,自该计划启动(2018年)以来,已有超过150万个家庭享受了家庭抵押贷款。政府向银行补贴利息差额,实际上为公民补偿了信贷资源成本的上涨。

莫斯科、圣彼得堡及其所属地区的额度上限为1200万卢布,其他地区为600万卢布。2018年,这一额度能够完全覆盖莫斯科约1000万卢布的普通两居室。然而房价在涨,额度却原地踏步。

额度与现实:两种截然不同的经济状况

过去两三年间,俄罗斯住房市场经历了显著的价格上涨。目前莫斯科普通两居室价格约为3700万卢布。1200万卢布的抵押贷款额度仅能覆盖房价的40%。喀山的标准两居室现价约为1400万卢布,600万卢布的贷款额度只能覆盖房价的50%。加里宁格勒的情况也类似:两居室约1200万卢布,额度覆盖约60%。这种情况在全国各地普遍存在,差异幅度在10-20%之间。

对于申请优惠贷款的家庭来说,这意味着简单的算术题。以喀山1400万卢布的两居室为例,按计划要求的20%首付,需要约300万卢布。再加上600万卢布的家庭抵押贷款,剩余500万卢布需要按市场利率借贷。

据《Argument Media》测算,如果一半贷款按6%利率偿还,其余部分按17%计算,整体债务的实际利率将升至11-12%。对许多借款人而言,这使得抵押贷款条件极其接近标准市场水平。

结果是,特别是那些只有一个孩子、收入中等的家庭,干脆放弃购房,选择观望。这样一来,原本应该让俄罗斯人更容易买得起新建住房的优惠抵押贷款,实际上已经失去了效力。

市场与人口的制约因素

原本作为支持年轻家庭工具的家庭抵押贷款,现在却让俄罗斯人在办理贷款前不得不仔细权衡利弊。俄罗斯全国建筑商联合会(NОСТРОЙ)主席安东·格鲁什科夫认为,正是优惠贷款的门槛成为当下决定家庭抵押贷款发放速度的关键因素。

"目前除莫斯科和圣彼得堡外,所有城市的门槛金额为600万卢布。但现实是,在大多数大城市,即使是标准两居室的价格也已超过这一额度。当优惠条件仅适用于房价的一部分时——比如1000万卢布中的600万——这不仅不能起到激励作用,反而会阻碍购房决策。现行额度应当进行调整,实现更大程度的差异化。"

他表示,调整额度将使该计划更具针对性,不仅能支持特定家庭群体,还能配合实现人口目标。毕竟,改善住房条件与生育率和地区人口稳定性直接相关。

是时候提高标准了?

如果说2018年家庭抵押贷款的额度能够完全覆盖普通公寓的价格,那么今天,它平均只能覆盖一半。经济现实已发生根本性变化。

家庭现在要么接受大幅溢价,要么将住房需求降低到购买一居室。然而,充足的居住面积正是决定生育第一个和第二个孩子的关键因素。在这种情况下,很难认真考虑在狭小的一居室里增加家庭成员,这直接构成了人口障碍。