ИИ-конспект
Новая реальность девелоперов
По данным судебной статистики, в 2022 году в России было зарегистрировано 24,3 тысячи исков в сфере долевого строительства (в 2021-м — 13,3 тысячи). В 2023 году этот показатель вырос почти в девять раз — до 211,4 тысячи дел, а сумма удовлетворённых требований достигла 128,1 млрд руб. В Москве только за первые десять месяцев 2024 года было рассмотрено более 1,7 тыс. дел, по которым дольщикам присуждено 881,3 млн руб. — и в 74% случаев суд вставал на сторону потребителей. По данным «Комсомольской правды», только в Москве и Подмосковье за 2022–2024 годы было зафиксировано более 120 тысяч исков — это затронуло до 55% сделок по новым квартирам. Общая сумма взысканий превысила 74 млрд руб., а объём не построенного жилья составил около 7 млн кв. м, что в денежном выражении обернулось налоговыми потерями порядка 15 млрд руб.
Рост числа исков объясняется сразу несколькими факторами. С одной стороны, сами граждане стали более внимательными к качеству новостроек и активнее используют правовые механизмы защиты. С другой — на рынке появились целые юридические компании и консультанты, профессионально сопровождающие приёмку и иски против девелоперов. Их цель – получить с девелопера неустойку. В результате даже незначительные дефекты могут перерастать в масштабные судебные процессы. Для застройщиков это означает рост прямых издержек, дополнительную нагрузку на резервы и риск снижения темпов ввода жилья, а также имиджевые потери, поскольку негативные истории быстро распространяются в медиа и соцсетях. К тому же свои подобные «незапланированные» расходы застройщики могут потенциально зашивать в будущие продажи квартир, а их стоимость и так с 2015 года выросла в 2,6 раза, при этом средний размер сократился на 14% — до 48,8 кв. м. (данные ЕРЗ.РФ).
Где проходит граница между экстремизмом и реальными жалобами?
Ключевой вопрос для властей – как определить ту самую «грань», где застройщик сам виноват в том, что сдал некачественное жилье, а где дольщик просто рассчитывает получить неустойку. Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков в беседе с «Аргументом» отметил, что текущий термин «потребительским экстремизмом» не совсем верный. «Я бы назвал это явление „злоупотребление правом“. Это системная проблема, корень которой лежит в коллизии правовых норм, позволяющих недобросовестным участникам трактовать закон в свою пользу. Ключевое решение — не ужесточение мер против потребителей, а совершенствование законодательства», — подчеркнул Глушков.
Депутат Госдумы Александр Якубовский же считает, что всплеск исковой активности связан не только с внимательностью граждан, но и с засильем посредников, которые превращают претензионную работу в бизнес и массово подают иски от имени дольщиков.
Что имеем сейчас:
Президент НОСТРОЙ уточнил относительно масштабов: согласно оценкам экспертов, свыше 70% игроков рынка уже сталкивались с подобными случаями. Причём тенденция распространилась и на рынок частного домостроения, где в прошлом году количество конфликтов заметно возросло.
Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик заявлял, что в сегменте «стандарт» до 50% дольщиков предъявляют претензии с признаками злоупотребления правом. В комфорт-классе таких случаев около 10%, а в бизнес-классе они практически отсутствуют. Более того, за последние три года доля «экстремистов» в массовом сегменте выросла в пять раз.
То есть такие действия покупателей стали массовыми. И причин здесь несколько: рост юридических сервисов: появились фирмы, которые массово собирают дольщиков и подают иски, забирая до 50% суммы взыскания в виде вознаграждения, нечёткие критерии качества: отсутствие единых стандартов позволяет предъявлять завышенные требования к застройщику.
Также нельзя забывать про затягивания приёмки: отказ подписывать акт передачи квартиры ради последующих штрафов и неустоек. То есть люди по умыслу или без рассчитывают компенсировать часть своих затрат на возможный будущий ремонт.
Как решить ситуацию
С сентября 2024 года в России действует ограничение — сумма взысканий за дефекты не может превышать 3% от цены договора, а также введён мораторий на начисление неустоек, если застройщик устранил недостатки в разумный срок.
То есть застройщики законодательно уже защищены, а вот про потребителей забывать не стоит. В интернете множество информации о квартирах, которые при сдаче не соответствуют нормам строительства, а иногда и вовсе объекты с отделкой передаются клиенту с плесенью. При этом юристы подчёркивают, что при обнаружении плесени в новостройке покупатель имеет полное право обратиться с претензией в рамках закона о защите прав потребителей. Основные причины — плохая гидроизоляция, протечки или повышенная влажность (более 65%), особенно характерные для угловых квартир и первых/последних этажей
В таких историях дольщики оказываются беззащитными: устранение дефектов требует значительных затрат, а застройщики нередко пытаются минимизировать ответственность. Эксперты подчёркивают, что защита покупателей должна включать механизм независимой экспертизы, возможность быстрого устранения критичных проблем и прозрачные гарантии качества отделки.
Поэтому вместе с завышенными претензиями дольщиков в судах оказывается и множество реальных кейсов: от протекающих крыш до неработающих лифтов. Смешение этих случаев размывает границы и формирует конфликтную среду.
По мнению главы НОСТРОЙ Антона Глушкова, долгосрочным решением может стать единая база судебных решений: «Это фундамент для единообразной практики. Она позволит компаниям и гражданам ориентироваться в прецедентах, минимизировать риски манипуляций и сократить количество споров».
Вместо эпилога
«Потребительский экстремизм» — понятие спорное. Для одних это злоупотребление правом, для других — естественная защита интересов. Но факты показывают: количество исков и объём выплат растут, и рынок без законодательных и процедурных изменений может столкнуться с новой волной конфликтов.
Рост исков говорит не только о возможных злоупотреблениях, но и о более высоком уровне правовой грамотности населения: люди стали внимательнее относиться к качеству жилья и чаще отстаивать свои интересы в судах. При этом рынок не может игнорировать существование профессиональных «проверяльщиков», превращающих претензионную работу в бизнес. В итоге правовая система балансирует между двумя крайностями — необходимостью защищать добросовестных покупателей и риском перегрузить застройщиков штрафами и компенсациями.
Баланс возможен только через прозрачные стандарты качества и процедуры приёмки, ограничение манипуляций и развитие правовой культуры. В противном случае доверие к отрасли продолжит снижаться, что ударит и по потребителям, и по компаниям: одним придётся мириться с низким качеством, другим — с возрастающими издержками и замедлением проектов.
