Por qué la hipoteca familiar no hizo la vivienda más accesible para las familias rusas

Los precios suben, la accesibilidad cae

El límite de la hipoteca familiar en la mayoría de las ciudades rusas (6 millones de rublos) solo permite comprar un estudio o un apartamento de una habitación. Según datos del centro analítico «Dvizheniye.ru», en promedio apenas el 44% de la oferta en el mercado primario se ajusta al límite del programa, y en cinco ciudades la proporción de estos microapartamentos supera el 90%, mientras que en Kazán alcanza el 100%. Desde principios de 2025 la situación ha empeorado: en 12 de 17 grandes ciudades se redujo la proporción de apartamentos de mayor superficie accesibles bajo el programa.

Una señal aún más preocupante es la caída en el lanzamiento de nuevos proyectos: en 2025 los desarrolladores comenzaron a construir apenas 41,3 millones de m², un 12% menos que el año anterior. Esto significa que en los próximos 2-3 años la oferta de vivienda nueva seguirá contrayéndose, especialmente en el segmento masivo. Y los compradores enfrentarán una nueva espiral de precios en los apartamentos.

Los constructores responden a las posibilidades de los compradores reduciendo la superficie de las viviendas (hasta 49 m² o menos). Según datos de «DOM.RF», el 70% de la vivienda en construcción en Rusia son estudios y apartamentos de una habitación, aunque la demanda real de estos está cayendo. En las regiones donde su proporción alcanza el 70-75%, se observa un exceso de inventario: la demanda de inversión se agotó y los compradores quieren viviendas completas. Resulta que el mercado no responde a las necesidades reales, sino que crea una "trampa de espacios reducidos": viviendas compactas pero funcionalmente incompletas que en 10-15 años se volverán ilíquidas.

El mercado construye lo que la gente no quiere comprar

En el mercado surgió una brecha entre el tipo de vivienda que los rusos consideran confortable y lo que realmente se les ofrece. Según una encuesta de Domklik (más de 3 mil encuestados, mayo de 2025), el 40% de los ciudadanos consideran óptimo un apartamento de entre 70 y 100 m². Precisamente este formato garantiza espacio para la familia, almacenamiento y una vida cotidiana plena. Otro 34% elige entre 50 y 70 m², mientras que un 15% está dispuesto a considerar opciones superiores a 100 m².

Sin embargo, el mercado de obra nueva ofrece significativamente menos: el 46% de la oferta corresponde a apartamentos de entre 30 y 50 m² (estudios y unidades de un dormitorio), el 31% de entre 50 y 70 m², mientras que el segmento más demandado (70-100 m²) representa apenas el 15%. La superficie mediana de una vivienda nueva en Rusia es de tan solo 48,6 m², y en el mercado de segunda mano, 50,6 m². Esto es casi un tercio menos que el umbral mínimo de confort para la mayoría de las familias.

Resulta que los promotores inmobiliarios producen masivamente viviendas que no se corresponden con las necesidades reales de la población. Y la razón radica tanto en los parámetros del propio programa hipotecario como en las posibilidades financieras de las familias. Los límites de las hipotecas con entrada mínima permiten comprar principalmente apartamentos de pequeñas dimensiones. Ante la caída de la demanda, los promotores han comenzado a cambiar su estrategia de ventas. Ahora optan por proyectos con mayor margen, y el volumen de nuevos edificios en el segmento masivo cayó 2,3 veces en un año. Esto, a su vez, impacta directamente en las opciones de los compradores: hay menos apartamentos nuevos asequibles y los plazos para la aparición de nuevos se alargan.

La vivienda masiva se encarece más rápido que ninguna otra, pero casi no se construye

Las viviendas nuevas de clase confort en Moscú se encarecieron en un año casi un 40%, hasta los 21 millones de rublos por apartamento, según se desprende de los datos de bnMAP.pro. Al mismo tiempo, el presupuesto medio de compra en todo el mercado primario de la capital creció aún más: de 29 millones de rublos en enero de 2025 a 38 millones de rublos en enero de 2026 (+32% en un año).

El aumento de precios resulta especialmente impactante en el contexto de la reducción de la oferta en el segmento masivo. El año pasado, la participación de la clase confort en la Vieja Moscú cayó a menos del 30%. Todavía en 2021 la proporción de viviendas masivas de nueva construcción superaba la mitad del total edificado en la capital. Los proyectos de clase business ahora superan el 50% del volumen de oferta dentro de la MKAD, y el presupuesto promedio allí asciende a 36,5 millones de rublos (+16% interanual). El ingenio de los promotores llega al punto de que incluso las viviendas fuera de la MKAD han comenzado a llamarlas "clase business".

Esto intensifica el desequilibrio estructural: la demanda de apartamentos asequibles sigue siendo alta (según datos de EISZHS, en Moscú la tasa de venta en las categorías económica y confort supera el 100%), pero los desarrolladores no pueden construir en este segmento debido a los bajos márgenes, el alto costo del suelo y las dificultades de financiamiento. Los promotores optimizan incluso parcelas de menos de 1 hectárea y aumentan la altura: la altura promedio de las nuevas construcciones alcanzó los 19 pisos, y uno de cada cuatro proyectos es un rascacielos de más de 25 pisos. Como resultado, el mercado continúa encareciendo, incluso cuando la economía y los ingresos de la población no logran seguir el ritmo de los precios.

La brecha entre los ingresos y el costo de las nuevas construcciones crece debido a las hipotecas

Incluso con hipotecas preferenciales, la vivienda sigue siendo inaccesible para la mayoría de las familias rusas. Los bancos evalúan no solo el ingreso, sino la capacidad de pago: la capacidad del prestatario para atender la deuda. El indicador clave para la aprobación bancaria es el PDN (indicador de carga de deuda). Para obtener la aprobación, los pagos mensuales de todos los créditos (incluida la futura hipoteca) no deben superar el 50% del ingreso. En la práctica, esto significa que el ingreso debe ser como mínimo el doble del pago mensual.

Tomemos un monoambiente estándar de 36 m² —precisamente esa superficie mínima recomienda Ministerio de Construcción. Según datos de DOM.RF a finales de 2025, el precio del metro cuadrado en un apartamento de una habitación en Moscú alcanzaba 452 mil rublos (dentro de la MKAD – 478 mil rublos). Por lo tanto, su precio debería ser de al menos 16,3 millones de rublos. Para la región de Moscú, un apartamento con estas características (metro cuadrado a 224 mil rublos) costaría desde 8 millones de rublos.

Es importante tener en cuenta además que el precio del apartamento en obra nueva está inflado precisamente porque "califica" para el programa hipotecario. Y el sobreprecio puede alcanzar entre 20-30% en comparación con el valor de mercado de una vivienda similar sin vinculación a programas estatales. Esto ocurre porque los promotores incluyen en el precio no solo el costo de construcción, sino también el valor del "producto hipotecario": la tasa preferencial, el plan de pagos y otras opciones de marketing.

Con una tasa de mercado del 20% (promedio real a principios de 2025) y un pago inicial del 20%, la cuota mensual y el ingreso requerido serían los siguientes: para Moscú – 218 mil y 436 mil rublos, para la región de Moscú – 107 mil y 214 mil rublos respectivamente. Con la tasa preferencial del 6% y pago inicial del 20%, la cuota mensual y el ingreso requerido serían: para la capital – 78 mil y 156 mil rublos, para la región – 38 mil y 78 mil rublos respectivamente.

Sin embargo, las familias suelen adquirir apartamentos más grandes. Según DOM.RF, en 2025 la superficie promedio del apartamento comprado con hipoteca familiar fue de 57 m². Un apartamento de dos habitaciones de este tamaño cuesta en Moscú aproximadamente 25,7 millones de rublos, y en la región de Moscú – 11,7 millones de rublos. Los pagos con hipoteca familiar serían de 123 mil y 56 mil rublos, y en cuanto a los ingresos del prestatario resultan – 246 mil y 112 mil respectivamente. Pero hay que considerar además que el límite de esta hipoteca en Moscú y la región es de hasta 12 millones de rublos, lo que significa que la parte restante del precio del apartamento debe pagarse con una hipoteca a tasa de mercado. Por lo tanto, la carga total de deuda sobre los prestatarios es aún mayor.

Para comparar: el salario mediano en Rusia en 2025 fue unos 74 mil rublos, y en Moscú, 110 mil rublos. Resulta que incluso en la capital, una familia promedio no puede permitirse una hipoteca para un apartamento estándar sin subsidios, a menos que cuente con ahorros u otra vivienda para una operación de intercambio. Y si la familia no tiene comprobantes oficiales de ingresos, las posibilidades de aprobación se reducen prácticamente a cero.

Así pues, la hipoteca subsidiada hace que la vivienda sea accesible únicamente para el 20% superior de la población (y tras la segmentación planificada de las tasas hipotecarias según el número de hijos, para aún menos). El resto simplemente no puede reunir el pago inicial o no cumple con los requisitos de capacidad de pago. Al final, el programa no resuelve el problema de la inaccesibilidad a la vivienda, sino que apenas sostiene la demanda de apartamentos pequeños que los desarrolladores construyen para ajustarse a los límites establecidos. La hipoteca subsidiada funciona como un mecanismo de redistribución de la demanda, no como un instrumento para reducir el costo de la vivienda. Ayuda a los desarrolladores a vender metros cuadrados sobrevalorados, pero no hace la vivienda más accesible para las familias. La demanda especulativa solo sostiene temporalmente los precios, creando una burbuja que tarde o temprano requerirá una corrección, especialmente en un contexto de estancamiento.

Los modelos financieros de las constructoras no permiten vender más barato

El sistema de financiamiento de proyectos para constructoras presenta cada vez más fallas. Según datos del Recurso Único de Constructoras (ERZ.RF), el nivel promedio de cobertura de la deuda por financiamiento de proyectos con fondos de compradores en cuentas de depósito en garantía en Rusia al 1 de diciembre de 2025 alcanzó apenas el 72%. Esto representa 11 puntos porcentuales menos que un año antes (83% al 1 de diciembre de 2024). En 70 regiones la cobertura empeoró durante el año, y en 19, durante el último mes.

Esto significa que la mayoría de las constructoras no pueden liquidar completamente sus créditos con los fondos de los compradores. La brecha debe cubrirse con capital propio, refinanciamiento o desaceleración de la construcción, lo que a su vez genera retrasos en las entregas, aumento de costos y riesgo de quiebras. Además, las tasas de financiamiento de proyectos se mantienen elevadas (hasta 15–20%), mientras que la moratoria sobre multas por retrasos reducía los incentivos para completar los proyectos oportunamente.

Pero ahora la moratoria ha sido cancelada, o más precisamente, los pagos por retrasos se han pospuesto hasta finales de 2026. Según cálculos de Alfa-Bank, el volumen potencial de multas podría alcanzar 331.000 millones de rublos, más del doble de los activos netos conjuntos de la mayoría de las constructoras medianas. Este crecimiento explosivo obedece al aumento simultáneo del volumen de construcción con aplazamiento de plazos (de 19 millones de m² en 2021 a 27 millones de m² en 2025), el alza de precios por metro cuadrado (132% en cuatro años) y la persistente elevada proporción de retrasos: entre el 22% y 23% de toda la cartera. Incluso con ventas moderadas y cobertura parcial de deudas mediante cuentas de depósito en garantía (escrow), las constructoras quedan atrapadas: no pueden pagar las multas por falta de liquidez, ni tampoco acelerar la entrega de viviendas sin vender, algo costoso debido a las altas tasas de interés de los créditos.

Ilustrativo resulta el caso de la empresa Samolot, que solicitó ayuda financiera al gobierno. La promotora amplió agresivamente su banco de tierras durante el auge hipotecario (hasta 2024), a menudo mediante créditos con tasas variables, y solo más tarde pasó a optimizar, pero ya era demasiado tarde. Como resultado, parte de los terrenos entraron en construcción recién en 2024-2025, cuando la demanda se debilitó y el costo de construcción aumentó. Según datos del EISZHS, en Samolot el nivel de ventas de proyectos con entrega en 2026 se mantenía elevado (80% o más). Sin embargo, los nuevos proyectos ya muestran un déficit notable de demanda: las ventas caen hasta el 52% en edificios recién lanzados a construcción.

Según datos del Recurso Único de Constructoras, a finales de 2025 el 25,8% de la vivienda en construcción (1,2 millones de m² de 4,7 millones de m²) se ejecutaba con incumplimiento del plazo previsto de entrega: una cuarta parte de toda la cartera actual. Es decir, la constructora no lograba vender volúmenes de vivienda suficientes para cubrir sus obligaciones con los bancos. En 2025, la deuda neta ajustada de Samolot superó los 350.000 millones de rublos con un volumen de ventas de 272.000 millones de rublos. Esto confirma los cambios en el mercado: ya no se pueden lanzar proyectos "a la buena de Dios"; el mercado dejó de absorber vivienda simplemente porque esté construida. Mientras tanto, las autoridades se negaron a "rescatar" al promotor inmobiliario con inyecciones presupuestarias. Lo más probable es que el grupo empresarial enfrente un cambio de propietarios con la transferencia de activos a otras estructuras.

Conclusión

El sistema de hipotecas familiares no resolvió el problema de vivienda para la mayoría de los rusos; en cambio, infló una burbuja de precios en el mercado primario. Obligó a los promotores a construir apartamentos pequeños, formalmente "asequibles", que no corresponden a las necesidades reales de las familias. En enero de 2026, los ingresos de los promotores inmobiliarios de la región de Moscú crecieron un 6% respecto a enero del año pasado. Pero este es el resultado del aumento de precios y la reducción del área promedio de los apartamentos. El precio por metro cuadrado aumentó un 14% en toda la región, mientras que el metraje se redujo un 6%. Solo así se logra mantener el crecimiento de los ingresos ante la caída del volumen físico de la demanda. El comprador obtiene cada vez menos superficie habitable, pero paga cada vez más por cada metro cuadrado, que ahora se vende como "clase business".

En diciembre de 2025, los rusos se apresuraron a solicitar hipotecas antes del cambio de condiciones del programa. Esto generó un repunte momentáneo en las ventas (+79% interanual en dinero y +71% interanual en volumen), pero después vendrá el recorte: muchas familias ya no cumplen con las condiciones de la hipoteca. Desde febrero se prohibió tramitar dos hipotecas preferenciales para una misma familia y se obligó a los cónyuges a ser codeudores. Ahora las autoridades discuten la diferenciación de la tasa según el número de hijos: 10% con un hijo, 6% con el segundo, 4% con el tercero y siguientes. Paralelamente preparan medidas contra el uso especulativo del programa: entre las propuestas están la prohibición de comprar viviendas de pequeño tamaño y la restricción de tramitar el crédito fuera del lugar de registro.

De hecho, la hipoteca familiar dejó de ser un instrumento social y se convirtió en una palanca puntual de regulación del mercado, donde la accesibilidad cede cada vez más terreno al control de la demanda y del gasto presupuestario. En el Ministerio de Finanzas consideran que la proporción de programas hipotecarios preferenciales en el mercado debería reducirse al 25-30% frente al 90% actual. Una salida podría ser la construcción de vivienda social para alquilar a familias jóvenes. Ya en este momento, el Fondo de Renovación de Moscú lidera en volumen de entrega de viviendas, y parte de ese volumen podría convertirse en vivienda de alquiler con derecho a compra a precio preferencial. Este modelo sería una alternativa a la vivienda comercial, que las constructoras hacen cada vez más cara y reducida para habitar.