El mercado inmobiliario de obra nueva sigue cayendo: la demanda migra al sector de segunda mano

El mercado inmobiliario ruso está experimentando un cambio de tendencia: crece la demanda de vivienda terminada. Esta situación surge en momentos en que la tasa de interés clave del Banco Central aún se mantiene elevada y las expectativas sobre los precios de las viviendas en construcción resultan injustificadas. Algo similar ya ocurrió en 2009-2010, después de 2015-2017 y especialmente a finales de 2022. Hoy la historia se repite, y las estadísticas así lo confirman.

Por qué la demanda migra de las viviendas nuevas al mercado secundario

Según datos de Rosreestr, en abril de 2026 en el mercado de viviendas nuevas de Moscú se firmaron 4,1 mil contratos DDU, un 39% menos que el año anterior (6,6 mil). Al mismo tiempo, en el mercado de vivienda terminada se registraron 13,5 mil transacciones, un 18% más que en abril de 2025. Según datos de DOM.RF, en el primer trimestre de 2026 la participación de hipotecas para vivienda terminada aumentó del 41% al 56%, mientras que el otorgamiento de créditos para este tipo de inmuebles se incrementó 2,2 veces interanual, frente a apenas un +21% para viviendas en construcción. El principal aporte provino de los apartamentos terminados: su participación en los desembolsos hipotecarios saltó del 34% al 48%. Esto es consecuencia directa de la recuperación de la hipoteca de mercado: la reducción de tasas estimula principalmente la demanda donde los programas preferenciales no operan, es decir, en el mercado secundario.

Aquí el mercado secundario tiene una ventaja tradicional frente a las viviendas nuevas: muchas transacciones se realizan mediante esquemas alternativos con pagos adicionales por la vivienda vendida. Es decir, los compradores ya cuentan con la suma principal para la compra subsiguiente, en lugar del enganche mínimo requerido en las operaciones hipotecarias de viviendas nuevas. Esta migración hacia el mercado secundario se aceleró también porque del mercado se están eliminando metódicamente las unidades baratas de mala calidad: apartamentos en edificios soviéticos tipo "jrushchevka" y "brezhnevka". En su lugar quedan ofertas mejoradas, incluyendo el llamado "secundario fresco": viviendas de edificios recientemente entregados, pero ya listas para habitar. Estas propiedades son de compradores-inversionistas que no lograron venderlas durante la etapa de construcción y ahora, tras la entrega de los edificios, las ponen en venta. Estos inmuebles combinan la transparencia jurídica de las viviendas nuevas con la disponibilidad inmediata para mudarse, lo que los hace especialmente atractivos para los compradores.

En este contexto, el mercado primario pierde compradores. Según datos de Rosreestr, en Moscú durante enero-abril de 2026 se registraron 17,1 mil contratos DDU, un 37% menos que el año anterior. En abril, la demanda de vivienda primaria en las ciudades de más de un millón de habitantes cayó entre un 21-27% interanual, en Moscú directamente un 37%, y en Volgogrado la caída se aproximó al 50%. En general, a principios de 2026 la demanda de vivienda nueva cayó un 42% en comparación con la segunda mitad de 2025, mientras que la de vivienda de segunda mano solo un 2,2%, señalaron en CIAN.

Esta tendencia se confirma también con la convergencia de precios: si a principios de 2026 la vivienda nueva era más cara que la de segunda mano en un 26% de media nacional, en mayo la brecha se redujo al 23%, el quinto mes consecutivo. En Moscú sigue siendo elevada (44%, antes era 48%), pero también está cayendo. En regiones con un gran parque inmobiliario antiguo la prima es mayor (por ejemplo, en Barnaúl del 61%), mientras que en Krasnodar o Kazán es de apenas el 18% (estimación de CIAN). Al mismo tiempo, los precios de la vivienda nueva en las ciudades de más de un millón de habitantes aumentaron un 12,3%, y en Moscú y San Petersburgo un 24% por metro cuadrado. La "clase business" y especialmente el segmento premium en la capital se han encarecido el doble en tres años. Esto arrastra también los precios del mercado de segunda mano, hacia donde se están desplazando los compradores. Allí la vivienda de tipo masivo también crece vertiginosamente: según datos de Miel, en abril de 2026 el precio medio de una transacción de un apartamento de una habitación en el mercado secundario de Moscú alcanzó los 14,3 millones de rublos (frente a 11,3 millones de rublos un año antes). El mercado ya ha llegado a un nuevo estándar: un apartamento "normal" de una habitación desde 15 millones, de dos habitaciones desde 20 millones, de tres habitaciones desde 30 millones de rublos.

La causa fundamental de este desequilibrio es la retirada de las hipotecas subvencionadas. Sin apoyo estatal, la vivienda nueva pierde su principal ventaja competitiva. En condiciones de mercado, la prima por novedad no puede superar el 9-15%, y eso solo para edificios en fase final de construcción. Los proyectos en fase de excavación, por el contrario, deberían venderse con un descuento del 10-20% por el riesgo y la espera.

El mercado sobrevalorado de vivienda nueva no puede existir sin el dopaje hipotecario. Según datos de Ricci para el período 2016-2025, los precios de la vivienda nueva en Moscú (dentro de la MKAD) aumentaron un 185%, pasando de 183.000 rublos a 520.000 rublos por metro cuadrado. Esto supera en casi 2,2 veces la inflación acumulada en Rusia durante el mismo período (84%), lo que indica que las viviendas de nueva construcción se encarecen más rápido que el crecimiento de los ingresos de la población y la inflación general, volviéndose cada vez menos accesibles. Al mismo tiempo, el tamaño promedio del lote en las transacciones se redujo un 15% (de 60 m² a 51 m²), lo que frena parcialmente el aumento del presupuesto de compra. Pero incluso considerando esto, el monto total de la transacción creció un 143% (de 11 millones de rublos a 27 millones de rublos). Esto significa que el aumento del precio por metro cuadrado se compensa con la reducción de la superficie, pero no resuelve el problema de accesibilidad: los compradores se ven obligados a elegir viviendas más compactas para ajustarse al presupuesto.

Los promotores construyen más de lo que venden

En este contexto, los promotores continúan lanzando proyectos más rápido de lo que se venden. Según datos de ДОМ.РФ, en el primer trimestre de 2026 iniciaron la construcción de 10,7 millones de m² de vivienda, un crecimiento del 39% interanual y un récord en toda la historia de observaciones. La cartera de viviendas en construcción creció hasta 118,9 millones de m², pero las ventas aumentaron apenas un 12% en superficie y un 16% en valor. Es decir, por cada apartamento vendido se inician 1,67 nuevos: el exceso de lanzamientos sobre ventas alcanzó el 67% (la marca crítica es 70). Para impulsar de alguna manera las ventas, los desarrolladores reducen los precios de forma encubierta, o más bien no los aumentan por encima de la inflación. Según ЦИАН, los descuentos reales en la región de Moscú durante los cuatro meses de 2026 aumentaron hasta el 6% (frente al 4,8% del año anterior). Los descuentos aumentaron especialmente en el segmento masivo: en la clase económica, la diferencia entre el precio declarado y el real alcanzó el 5,4%; en la clase confort, el 6,2%; y en las clases business y premium, el 6,7-6,8%. Esta es una señal clara de que las ventas caen en proyectos con precios sobrevalorados.

La demanda se frena adicionalmente por la caída en la accesibilidad de las hipotecas: su participación en las transacciones desde principios de 2026 se redujo al 64% (menos 17 puntos porcentuales en un año). El programa de hipoteca familiar se ha endurecido. Ahora solo puede tramitarse una vez por familia, y los planes de pago a plazos, que anteriormente cubrían hasta el 40% de las transacciones, ahora representan apenas el 25-30% y quedaron bajo regulación: desde abril de 2026 se registran en las agencias de historial crediticio, y los promotores abandonaron los pagos iniciales mínimos debido a los riesgos. La hipoteca familiar para padres no casados podría encarecerse a partir del 1 de julio. El Ministerio de Finanzas propone subir la tasa en dos casos: si el segundo progenitor intenta solicitar un crédito por separado o si el prestatario no está casado ni empadronado junto con el hijo. Estas medidas complementarán el endurecimiento de febrero bajo el principio de "una familia, un préstamo".

Otra novedad importante está prevista para mediados de verano: la prohibición de comprar viviendas de menos de 30-34 m² bajo el programa de hipoteca familiar. La lógica oficial sostiene que este programa fue creado para resolver problemas demográficos, y los apartamentos de una habitación no responden a ese objetivo. Pero la realidad es otra. La gente compra viviendas pequeñas no porque quiera, sino porque se ve obligada. Los precios siguen subiendo: según datos de Metrium, en la región de Moscú aumentaron un 16% interanual (hasta 229 mil rublos/m²), en Moscú, un 20% (hasta 418 mil rublos/m²). Al mismo tiempo, la proporción de apartamentos de una habitación en nuevos proyectos alcanzó el 58% a nivel nacional, y en algunas ciudades resultó aún mayor: 73% en la región de Leningrado, 72% en San Petersburgo, 68% en la región de Krasnodar.

El problema no radica en la demanda, sino en su desajuste con la oferta. Por ejemplo, en la región de Krasnodar, donde más de El 60% de las viviendas en construcción son estudios y apartamentos de una habitación, y el nivel de ventas de los proyectos al momento de entrega ha caído: en mayo alcanzó apenas el 66% frente al 76% promedio en las 10 principales regiones. Esto significa que los desarrolladores construyen lo que no sirve ni para vivienda familiar ni para inversión. Y ahora el Estado intenta detener este proceso no mediante la reducción de precios, sino a través de nuevas restricciones. Las consecuencias se reflejan en el ritmo de ventas. En el primer trimestre de 2026, solo el 27% de los desarrolladores logró cumplir o superar su plan de ventas, el indicador más bajo en dos años y 60 puntos porcentuales por debajo del cuarto trimestre de 2025 (cuando fue del 87%). Así lo señala un estudio conjunto de ДОМ.РФ, VCIOM y el Instituto de Desarrollo de la Industria de la Construcción (IRSO).

La situación con el lanzamiento de nuevos proyectos también empeoró: el 57% de los desarrolladores cumplió el plan (+7 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior). Al mismo tiempo, 9 de cada 10 empresas cumplieron con el plan de construcción en curso, solo uno de cada diez constructores no cumplió los plazos. Esto confirma que el problema no está en la capacidad de construir, sino en la capacidad de vender. Los desarrolladores intentan estimular la demanda con promociones y descuentos, pero esto es solo una medida temporal.

Un mercado atrapado en soluciones de corto plazo

El mercado de vivienda nueva quedó atrapado en un círculo vicioso: los constructores continúan edificando según esquemas antiguos, orientándose a las condiciones ya superadas de las hipotecas preferenciales, mientras que los compradores eligen cada vez más viviendas terminadas. Antes, las hipotecas preferenciales venían al rescate, creando una ilusión de accesibilidad y sosteniendo la demanda con picos volátiles provocados por el temor a perder el apoyo estatal. Los constructores, por su parte, se apresuraban a lanzar proyectos costosos mientras la "ventana preferencial" estuviera abierta. Ahora esa reserva se agota: el presupuesto optimiza gastos y aún falta mucho para una reducción sustancial de la tasa de interés clave. Como resultado, las empresas no pueden vender más caro, pero tampoco pueden construir más barato, y las reservas del año pasado fueron devoradas por las altas tasas de financiamiento de proyectos (15-20%). Hoy muchas trabajan no por rentabilidad, sino por supervivencia, y básicamente están pagando créditos bancarios en lugar de desarrollar el negocio. En estas condiciones no habrá una caída masiva de precios: solo será posible de manera puntual, en edificios terminados o en etapas finales de venta, como medidas "de emergencia".

El endurecimiento de las condiciones de la hipoteca familiar y la reducción de la accesibilidad al crédito agravan la crisis, y los intentos de las autoridades de limitar la compra de apartamentos pequeños no resuelven los problemas de raíz. Si la estrategia de los desarrolladores no cambia y las autoridades continúan gestionando la demanda mediante programas en lugar de resolver cuestiones sistémicas, el mercado permanecerá en un estado inestable donde el sector primario perderá posiciones y la accesibilidad a la vivienda para las familias disminuirá. Los compradores tradicionalmente esperan un colapso, pero el mercado secundario también se estanca sin una reducción frontal de precios: allí también hay pocas transacciones y una saturación moderada de "secundario reciente".

En los próximos meses, mientras la tasa clave permanezca en el rango del 14-15%, la demanda se concentrará en el mercado secundario basándose en un principio simple: "lo que alcanza el bolsillo". Sin embargo, tan pronto como el Banco Central consolide tasas más bajas, los constructores podrían lanzar sus propios programas hipotecarios al 10-13%, y las autoridades volverían a hablar de aumentar los límites de la hipoteca familiar (hasta 18 millones de rublos en Moscú y San Petersburgo, hasta 9 millones de rublos en las regiones). Entonces la demanda del sector primario aumentará, lo que volverá a impulsar los precios al alza. Pero mientras esto no ocurra, el mercado, cansado de precios inflados y "cajitas" diminutas, traslada su interés hacia la vivienda terminada, la única accesible en esta situación. Un escenario alternativo podría ser no la caída de precios, sino el aumento de la eficiencia constructiva y un crecimiento de costos no superior a la inflación. Por ahora, estamos lejos de eso.