¿Son suficientes los límites actuales de la hipoteca preferencial para comprar vivienda en 2025?

Un estímulo estatal que ha tocado techo

La hipoteca familiar preferencial al 6% es uno de los últimos instrumentos de apoyo al mercado inmobiliario en Rusia. Según datos del Ministerio de Finanzas, desde el lanzamiento del programa en 2018, más de 1,5 millones de familias se han beneficiado de la hipoteca familiar. El Estado subsidia a los bancos la diferencia de intereses, compensando de hecho a los ciudadanos por el aumento del costo de los recursos crediticios.

Para Moscú, San Petersburgo y sus regiones, el límite es de 12 millones de rublos; para el resto de las regiones, 6 millones. En 2018, este límite permitía cubrir completamente un apartamento promedio de dos habitaciones en Moscú por unos 10 millones de rublos. Sin embargo, los precios suben mientras el límite permanece igual.

Límite y realidad: dos economías diferentes

En los últimos dos o tres años, el mercado inmobiliario en Rusia ha experimentado un notable aumento de precios. Actualmente, un apartamento promedio de dos habitaciones en Moscú cuesta unos 37 millones de rublos. El límite hipotecario de 12 millones de rublos permite cubrir apenas el 40% del costo del apartamento. Un apartamento típico de dos habitaciones en Kazán cuesta ahora alrededor de 14 millones de rublos. El límite crediticio de 6 millones de rublos puede cubrir solo el 50% del costo de la vivienda. Lo mismo ocurre en Kaliningrado: un apartamento de dos habitaciones cuesta aproximadamente 12 millones de rublos, y el límite cubre alrededor del 60% del valor. Esta situación se observa en todas partes del país con una variación del 10-20%.

Para las familias que aspiran a un crédito preferencial, esto significa una aritmética simple. Considerando que un apartamento de dos habitaciones en Kazán cuesta 14 millones de rublos, el pago inicial del programa es del 20%, unos 3 millones de rublos. Otros 6 millones de rublos los cubre la hipoteca familiar, y los 5 millones de rublos restantes hay que pedirlos a la tasa de mercado.

Según cálculos de Argument Media, si la mitad del crédito se maneja a una tasa del 6% y el resto al 17%, la tasa efectiva sobre toda la deuda sube al 11-12%. Para muchos prestatarios, esto hace que la hipoteca sea extremadamente cercana a las condiciones estándar del mercado.

Como resultado, las familias, especialmente aquellas con un hijo y salario promedio, simplemente renuncian a la compra y prefieren esperar. Resulta que la hipoteca preferencial, que debía garantizar el acceso a viviendas nuevas para los rusos, ha perdido efectivamente su eficacia.

Un factor restrictivo para el mercado y la demografía

La hipoteca familiar, concebida como instrumento de apoyo a las familias jóvenes, ahora obliga a los rusos a sopesar cuidadosamente todos los pros y contras antes de solicitar un crédito. Según el presidente de la Asociación Nacional de Constructores (NOSTROY), Anton Glushkov, el umbral del crédito preferencial es hoy el factor clave que determina el ritmo de otorgamiento de hipotecas familiares.

«Actualmente, el umbral para todas las ciudades excepto Moscú y San Petersburgo es de 6 millones de rublos. Sin embargo, la realidad es que en la mayoría de las grandes ciudades el costo incluso de un apartamento estándar de dos habitaciones ya ha superado este límite. Cuando las condiciones preferenciales se aplican solo a una parte del costo de la vivienda —por ejemplo, 6 de 10 millones de rublos— esto no estimula, sino que frena la decisión de compra. El límite vigente debe revisarse hacia una mayor diferenciación».

Según él, el ajuste del límite permitiría hacer el programa más focalizado y vincularlo no solo con el apoyo a categorías específicas de familias, sino también con el cumplimiento de objetivos demográficos. Después de todo, la mejora de las condiciones de vivienda está directamente relacionada con la natalidad y la estabilidad migratoria de las regiones.

¿Ha llegado el momento de elevar el listón?

Si en 2018 el límite crediticio de la hipoteca familiar permitía cubrir completamente el costo de un apartamento promedio, hoy cubre en promedio apenas la mitad. La realidad económica ha cambiado radicalmente.

Las familias ahora se ven obligadas a aceptar un sobrepago significativo o a limitar sus necesidades habitacionales comprando apartamentos de una habitación. Sin embargo, es precisamente disponer de espacio suficiente lo que constituye un factor clave al decidir tener tanto el primer como el segundo hijo. En esta situación, es difícil considerar seriamente el aumento de la familia en las condiciones de un pequeño apartamento de una habitación, lo que crea una barrera demográfica directa.