سوق العقارات الجديدة يواصل التراجع: الطلب يتجه نحو السوق الثانوية

يشهد سوق العقارات السكنية الروسي انعطافة في الاتجاه السائد: إذ يتزايد الطلب على المساكن الجاهزة. وتنشأ هذه الحالة في الفترات التي لا يزال فيها سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي مرتفعاً، بينما تكون التوقعات بشأن أسعار المساكن قيد الإنشاء غير واقعية. وقد حدث أمر مماثل في الفترة 2009-2010، وبعد الفترة 2015-2017، وخاصة في نهاية عام 2022. واليوم يعيد التاريخ نفسه، وهو ما تؤكده الإحصاءات.

لماذا يتحول الطلب من المساكن قيد الإنشاء إلى السوق الثانوية

وفقاً لبيانات Росреестр، شهد سوق المساكن قيد الإنشاء في موسكو خلال أبريل 2026 إبرام 4.1 آلاف عقد مشاركة في البناء — بانخفاض 39% مقارنة بالعام السابق (6.6 آلاف). في المقابل، سُجلت في سوق المساكن الجاهزة 13.5 ألف صفقة — بزيادة 18% عن أبريل 2025. وبحسب بيانات ДОМ.РФ، ارتفعت في الربع الأول من عام 2026 حصة القروض العقارية للمساكن الجاهزة من 41% إلى 56% بينما زاد منح القروض لهذه العقارات بمقدار 2.2 مرة على أساس سنوي مقابل 21% فقط للمساكن قيد الإنشاء. وجاءت المساهمة الأساسية من الشقق الجاهزة: إذ قفزت حصتها في إصدار القروض العقارية من 34% إلى 48%. وهذا نتيجة مباشرة لتعافي سوق القروض العقارية: فانخفاض أسعار الفائدة يحفز الطلب في المقام الأول حيث لا تعمل البرامج التفضيلية، أي في السوق الثانوية.

وهنا يتمتع السوق الثانوي بميزة تقليدية على المساكن قيد الإنشاء — إذ تتم العديد من الصفقات وفق آليات بديلة مع دفعات إضافية من بيع المسكن السابق. أي أن المشترين يملكون بالفعل المبلغ الأساسي للشراء اللاحق بدلاً من الدفعة الأولى الدنيا كما في صفقات القروض العقارية للمساكن قيد الإنشاء. وقد تسارع هذا التحول نحو "السوق الثانوية" أيضاً لأن السوق يشهد تراجعاً منهجياً للعروض الرخيصة ذات الجودة الرديئة — الشقق في مباني "خروتشوفكا" و"بريجنيفكا" السوفيتية. وحلت محلها عروض محسّنة، بما في ذلك ما يُسمى "السوق الثانوية الحديثة" — مساكن من مبانٍ أُنجزت مؤخراً، لكنها جاهزة للسكن. هذه المساكن لم يتمكن المشترون المستثمرون من بيعها أثناء مرحلة البناء، ويعرضونها الآن للبيع بعد تسليم المباني. وتجمع هذه العقارات بين النظافة القانونية للمساكن الجديدة والجاهزية السريعة للسكن، ما يجعلها جذابة بشكل خاص للمشترين.

في ظل هذه الظروف، يفقد السوق الأولي مشتريه. وفقاً لبيانات دائرة التسجيل العقاري الفيدرالية (روس ريستر)، سُجل في موسكو خلال الفترة من يناير إلى أبريل 2026 ما مجموعه 17.1 ألف عقد مشاركة في البناء، بانخفاض نسبته 37% مقارنة بالعام السابق. وفي أبريل، تراجع الطلب على المساكن الأولية في المدن التي يزيد عدد سكانها عن مليون نسمة بنسبة تتراوح بين 21-27% على أساس سنوي، بينما في موسكو بلغ الانخفاض 37% مباشرة، وفي فولغوغراد اقترب الهبوط من 50%. وبشكل عام، انخفض الطلب على المساكن الجديدة بحلول بداية عام 2026 بنسبة 42% مقارنة بالنصف الثاني من عام 2025، في حين لم يتجاوز الانخفاض في سوق المساكن المستعملة 2.2% فقط، بحسب ما أشار موقع ЦИАН.

ويؤكد هذا الاتجاه أيضاً تقارب الأسعار: ففي حين كانت المساكن الجديدة أغلى من المساكن المستعملة في بداية عام 2026 بنسبة 26% في المتوسط على مستوى البلاد، فإن الفجوة بحلول مايو تراجع إلى 23% - للشهر الخامس على التوالي. وفي موسكو لا يزال مرتفعاً (44%، بعد أن كان 48%)، لكنه يتراجع أيضاً. وفي المناطق التي تحتوي على مخزون عقاري قديم كبير تكون العلاوة أعلى (على سبيل المثال، في بارناول بنسبة 61%)، بينما في كراسنودار أو قازان لا تتجاوز 18% (تقديرات ЦИАН). وفي الوقت نفسه، ارتفعت أسعار المباني الجديدة في المتوسط في المدن المليونية بنسبة 12.3%، وفي موسكو وسانت بطرسبرغ بنسبة 24% للمتر المربع الواحد. أما فئة "الأعمال" وخاصة الشريحة الفاخرة في العاصمة فقد تضاعفت أسعارها خلال ثلاث سنوات. وهذا يدفع أسعار السوق الثانوية أيضاً إلى الارتفاع، حيث ينتقل إليها المشترون. وهناك يشهد السكن الجماعي نمواً سريعاً أيضاً: وفقاً لبيانات "ميئيل"، بلغ متوسط سعر صفقة شقة من غرفة واحدة في السوق الثانوية بموسكو في أبريل 2026 14.3 مليون روبل (مقارنة بـ 11.3 مليون روبل قبل عام). وقد وصل السوق بالفعل إلى معيار جديد: شقة من غرفة واحدة "عادية" تبدأ من 15 مليون، وشقة من غرفتين من 20 مليون، وشقة من ثلاث غرف من 30 مليون روبل.

السبب الرئيسي لهذا الخلل هو تقليص القروض العقارية الميسرة. فبدون الدعم الحكومي، تفقد المباني الجديدة ميزتها التنافسية الرئيسية. وفي ظروف السوق الحرة، لا يمكن أن تتجاوز علاوة الجِدّة 9-15%، وذلك فقط للمباني في المرحلة النهائية من البناء. أما المشاريع في مرحلة الحفريات، فعلى العكس، يجب أن تُباع بخصم 10-20% مقابل المخاطرة والانتظار.

لا يمكن لسوق المباني الجديدة المُبالَغ في تقييمها أن تستمر دون منشطات القروض العقارية. وفقاً لبيانات Ricci للفترة 2016-2025، فإن أسعار المباني الجديدة في موسكو (ضمن حدود الطريق الدائري في موسكو) ارتفعت بنسبة 185% - من 183 ألف روبل إلى 520 ألف روبل للمتر المربع الواحد. وهذا يتجاوز بنحو 2.2 مرة التضخم المتراكم في روسيا خلال الفترة ذاتها (84%)، مما يشير إلى أن أسعار الوحدات السكنية الجديدة ترتفع بوتيرة أسرع من نمو دخول السكان ومعدل التضخم العام، الأمر الذي يجعلها أقل قدرة على تحمل التكاليف. وفي الوقت نفسه، انخفض متوسط حجم الوحدة في الصفقات بنسبة 15% (من 60 متراً مربعاً إلى 51 متراً مربعاً)، مما يحد جزئياً من ارتفاع ميزانية الشراء. لكن حتى مع أخذ ذلك في الاعتبار، ارتفع إجمالي قيمة الصفقة بنسبة 143% (من 11 مليون روبل إلى 27 مليون روبل). وهذا يعني أن ارتفاع الأسعار للمتر المربع يُعوَّض بتقليص المساحة، لكنه لا يحل مشكلة القدرة على تحمل التكاليف: إذ يضطر المشترون لاختيار وحدات سكنية أصغر حجماً للبقاء ضمن حدود ميزانيتهم.

المطورون العقاريون يبنون أكثر مما يبيعون

في ظل هذه الأوضاع، يواصل المطورون العقاريون إطلاق مشاريع بوتيرة أسرع من وتيرة بيعها. فوفقاً لبيانات ДОМ.РФ، في الربع الأول من عام 2026 بدأوا بناء 10.7 مليون متر مربع من الوحدات السكنية - بزيادة قدرها 39% على أساس سنوي وهو رقم قياسي في تاريخ الرصد. وارتفعت محفظة الوحدات السكنية قيد الإنشاء إلى 118.9 مليون متر مربع، لكن المبيعات لم تزد سوى بنسبة 12% من حيث المساحة و16% من حيث القيمة المالية. أي أن هناك 1.67 وحدة جديدة مقابل كل وحدة مباعة - حيث بلغ تجاوز عمليات الإطلاق للمبيعات 67% (والعتبة الحرجة هي 70). وفي محاولة لتحريك المبيعات بطريقة ما، يلجأ المطورون إلى خفض الأسعار بشكل مستتر، أو بالأحرى عدم رفعها فوق معدل التضخم. ووفقاً لـ ЦИАН، فإن الخصومات الفعلية في منطقة موسكو خلال الأشهر الأربعة الأولى من عام 2026 ارتفعت إلى 6% (مقابل 4.8% قبل عام). وازدادت التخفيضات بشكل ملحوظ في الشريحة الجماهيرية: ففي الفئة الاقتصادية بلغ الفارق بين السعر المعلن والسعر الفعلي 5.4%، وفي فئة الراحة 6.2%، وفي فئتي الأعمال والفاخرة 6.7-6.8%. وهذه إشارة واضحة على أن المبيعات تتراجع في المشاريع ذات الأسعار المبالغ فيها.

يتباطأ الطلب بشكل إضافي بسبب تراجع إمكانية الحصول على القروض العقارية: حيث انخفضت حصتها في الصفقات منذ بداية عام 2026 إلى 64% (بانخفاض 17 نقطة مئوية خلال عام واحد). وقد تم تشديد برنامج القروض العقارية الأسرية. حيث أصبح بالإمكان الآن الحصول عليه مرة واحدة فقط لكل أسرة، كما أن خطط التقسيط، التي كانت تغطي سابقاً ما يصل إلى 40% من الصفقات، باتت الآن تشكل 25-30% فقط وخضعت للتنظيم: اعتباراً من أبريل 2026 أصبحت تُسجل في مكاتب السجلات الائتمانية، فيما تخلى المطورون العقاريون عن الدفعات الأولية الدنيا بسبب المخاطر. وقد يصبح القرض العقاري الأسري للآباء غير المتزوجين أكثر تكلفة اعتباراً من 1 يوليو. حيث تقترح وزارة المالية رفع سعر الفائدة في حالتين: إذا حاول الوالد الثاني الحصول على قرض منفصل، أو إذا كان المقترض غير متزوج ولم يكن مسجلاً في نفس العنوان مع الطفل. وتأتي هذه الإجراءات لتكمل التشديد الذي تم في فبراير وفق مبدأ "أسرة واحدة - قرض واحد".

ومن المقرر تطبيق إجراء مهم آخر بحلول منتصف الصيف: حظر شراء الشقق التي تقل مساحتها عن 30-34 متراً مربعاً ضمن برنامج القروض العقارية الأسرية. والمنطق الرسمي يتمثل في أن هذا البرنامج صُمم لمعالجة المشكلات الديموغرافية، وأن الشقق ذات الغرفة الواحدة لا تحقق هذا الهدف. لكن الواقع مختلف تماماً. فالناس يشترون المساكن صغيرة المساحة ليس لرغبتهم في ذلك، بل لأنهم مضطرون لذلك. إذ تواصل الأسعار ارتفاعها: فوفقاً لبيانات "Metrium"، في منطقة موسكو ارتفعت بنسبة 16% على أساس سنوي (لتصل إلى 229 ألف روبل للمتر المربع)، وفي موسكو بنسبة 20% (لتصل إلى 418 ألف روبل للمتر المربع). وفي الوقت نفسه، بلغت حصة الشقق ذات الغرفة الواحدة في المشاريع الجديدة نحو 58% على مستوى البلاد، بينما سجلت نسباً أعلى في بعض المدن: 73% في منطقة لينينغراد، و72% في سان بطرسبرغ، و68% في إقليم كراسنودار.

لا تكمن المشكلة في الطلب، بل في عدم توافقه مع العرض. فعلى سبيل المثال، في إقليم كراسنودار، حيث يوجد أكثر من 60% من المساكن قيد الإنشاء عبارة عن استوديوهات وشقق بغرفة واحدة، فيما تتراجع نسبة المبيعات عند موعد التسليم: بلغت في مايو 66% فقط مقابل 76% كمتوسط في أكبر 10 مناطق. وهذا يعني أن المطورين يبنون ما لا يناسب السكن العائلي ولا الاستثمار. والآن تحاول الدولة وقف هذه العملية ليس عبر خفض الأسعار، بل من خلال قيود جديدة. ويمكن رؤية تداعيات ذلك في وتيرة المبيعات. ففي الربع الأول من عام 2026، تمكن 27% فقط من المطورين من تحقيق أو تجاوز خطة المبيعات — وهو أدنى مؤشر منذ عامين وأقل بـ60 نقطة مئوية عن الربع الرابع من 2025 (حين بلغت النسبة 87%). وفقاً لما ورد في دراسة مشتركة أجرتها «ДОМ.РФ» ومركز ВЦИОМ ومعهد تطوير قطاع البناء (ИРСО).

كما تدهور الوضع فيما يتعلق بإطلاق مشاريع جديدة: نفذ 57% من المطورين الخطة (+7 نقاط مئوية مقارنة بالربع السابق). في المقابل، نجحت 9 من كل 10 شركات في تنفيذ خطة البناء الجاري، فيما لم يلتزم مطور واحد فقط من كل عشرة بالمواعيد المحددة. وهذا يؤكد أن المشكلة ليست في القدرة على البناء، بل في القدرة على البيع. يحاول المطورون تحفيز الطلب بالعروض والخصومات، لكن هذا مجرد إجراء مؤقت.

السوق في فخ الحلول قصيرة الأجل

وقع سوق المساكن الجديدة في حلقة مفرغة: يواصل المطورون البناء وفق الأساليب القديمة، متوجهين نحو ظروف القروض العقارية الميسرة التي ولّت، بينما يختار المشترون بشكل متزايد المساكن الجاهزة. في السابق، كانت القروض العقارية الميسرة تأتي للإنقاذ، إذ خلقت وهم القدرة على الشراء ودعمت الطلب بقفزات متقلبة ناجمة عن الخوف من فقدان الدعم الحكومي. وبدورهم، سارع المطورون إلى طرح مشاريع باهظة الثمن طالما كانت "نافذة التيسير" مفتوحة. الآن نفد هذا الاحتياطي: تعمل الموازنة على تحسين النفقات، ولا يزال خفض سعر الفائدة الرئيسي بعيد المنال. والنتيجة أن الشركات لا تستطيع البيع بأسعار أعلى، ولا يمكنها البناء بتكلفة أقل، فيما التهمت أسعار الفائدة المرتفعة على التمويل المشاريعي (15-20%) احتياطيات العام الماضي. اليوم، يعمل الكثيرون ليس من أجل الربح بل من أجل البقاء، وهم فعلياً يخدمون قروض البنوك بدلاً من تطوير الأعمال. في ظل هذه الظروف، لن يحدث انخفاض جماعي في الأسعار: فهو ممكن فقط بشكل نقطي — في المباني الجاهزة أو في المراحل النهائية من المبيعات، كإجراءات "طوارئ".

يؤدي تشديد شروط القروض العقارية العائلية وانخفاض توافر الائتمان إلى تفاقم الأزمة، فيما لا تحل محاولات السلطات للحد من شراء الشقق صغيرة المساحة المشاكل الجذرية. إذا لم تتغير استراتيجية المطورين، واستمرت السلطات في إدارة الطلب من خلال البرامج بدلاً من معالجة القضايا المنهجية، سيبقى السوق في حالة عدم استقرار، حيث ستفقد "السوق الأولية" مواقعها، وتتراجع إمكانية الحصول على السكن للعائلات. ينتظر المشترون تقليدياً انهياراً، لكن السوق الثانوية أيضاً راكدة دون انخفاض شامل — فهناك أيضاً صفقات قليلة وتشبع معتدل بـ"الثانوية الحديثة".

في الأشهر المقبلة، طالما يبقى سعر الفائدة الرئيسي في نطاق 14-15%، سيتركز الطلب على السوق الثانوية بناءً على مبدأ بسيط: "ما تسمح به الإمكانيات". لكن بمجرد أن يثبت البنك المركزي أسعاراً أقل، قد يطلق المطورون برامج قروض عقارية خاصة بهم بنسبة 10-13%، وقد تتحدث السلطات مجدداً عن زيادة حدود القروض العقارية العائلية (إلى 18 مليون روبل في موسكو وسانت بطرسبرغ، وإلى 9 ملايين روبل في المناطق). عندها سيزداد الطلب على "السوق الأولية"، ما سيدفع الأسعار للأعلى مجدداً. لكن طالما لم يحدث ذلك، فإن السوق، المنهك من الأسعار المتضخمة و"الأقفاص" صغيرة المساحة، ينقل اهتمامه إلى المساكن الجاهزة، الوحيدة المتاحة في هذا الوضع. وكان السيناريو البديل يمكن أن يكون ليس انخفاض الأسعار، بل زيادة كفاءة البناء ونمو التكلفة بما لا يتجاوز التضخم. لكننا لا نزال بعيدين عن ذلك.